Привет участникам форума. Задумываюсь о вложении накоплений в недвижимость США. Есть желание купить 1 бедрум. квартиру и сдавать ее в аренду. Слышала, что существует множество нюансов в каждом отдельном случае. В частности, одна моя знакомая купила жилье, но оказалось, на него несоизмеримо высокий налог, по сравнению с таким же, через дорогу. Призываю коллективный разум на помощь, может, подскажете, на что обращать внимание, чего остерегаться и вообще, к чему готовиться, желающим сделать небольшое вложение. У кого есть опыт покупки, сдачи в аренду. Также интересует, насколько надежно вложить деньги в квартиру, не дом.
Заранее всех благодарю.
в разных штатах могут быть разные нюансы связанные с оформлением и расторжением контракта с тенантами, с повышением рента, с выселением неплательщиков и пр.
вы уже в Америках?
если быстро, то
- налоги зависят от штата, графства и т.д.
- квартира обычно имеет home association fee, которые надо будет платить, кроме кредита, при этом они могут и менятся
- эта же самая home association может установить, что сдевать в рент нельзя или будет лимит, что не более 50% от квартир должен сдаваться или иное, вас как бы спрашивать не будут, если будут, то вам надо быть тут в США и быть в теме и активным участником, но опять же, если все на собрании сказут, что нет, не сдавать, то вы не окажете большого влияния
- падают в цене быстрей и больше, т.е. более чувствительны к рынку
это если вы всё по правилам будете делать.
Я интересуюсь НЙ, Бронкс. Там вроде бы есть подходящие по цене примеры
https://www.zillow.com/homedetails/5730-Mosholu-Ave-APT-2A-Bronx-NY-10471/244455381_zpid/
Вот может кто-нибудь навскидку сказать, что за вариант?
И где можно узнать ассошиэйшн фи, и правила хоум ассошиэшн? Насколько маклеры при покупке квартиры могут скрыть некоторые тонкости касательно обьекта?
снимают, обычто, из-за 1) школ и 2) работы, ну может еще из-за чего-то … не знаю, что там за район, но за 160К - это как бы бесплатно …почти даром, но может другие скажут …
ну … может вам надо сделать как говорится свою home work … а то на вас другие много денег сделают
как в любой продаже, они хотят продать, вы - купить, всё что можно и получится, от вас и скроют … это ж, как бы вам надо, не им … им не жить и потом не продавать эту квартиру.
хом ворк, согласна, только не знаю, с чего начать. Район мне нравится, а вот покупкой жилья не занималась, не знаю, будет ли например, адвокат дотошно изучать документы на квартиру. Встречала такие примеры, когда и при хорошем вроде бы адвокате (то есть дорогом) люди брали неликвид, да таких примеров кругом хватает. Так что пытаюсь вникнуть.
HOA fees
$746/mo
Это написано прямо по Вашей ссылке.
А каков размер нормальной НОА в НЙ?
при чем тут адвокат? вы не в США раз про это спрашиваете … в большинстве случаев, адвокат не нужет, если это простая покупка на месте, так как все договоры уже заполнены и составлены адвокатами и там надо только вписывать данные и т.д… Адвоката берут под что-то сложное и с историей и т.д. И то, это должен быть адвокат по недвижимсоти, а не какой-то общий и т.д.
Не, вот это как может быть:
Heating: No Data
Cooling: None
Parking: No Data
т.е. нет данных про отопление? как они там живут? Ладно, нет кондея, понятно … про парковку - нет данных?
в целом, изучайет вопрос, тут за вас никто не решит, т.к. это много времени и сил. Удачи!
наймите риэлтора или еще кого.
А насколько риэлтору интересно просвещать клиента? Например в Европе риэлтор только в сделке заинтересован, но ничем не гарантирует качества покупки. Поэтому я пытаюсь заранее узнать, на что обращать внимание, какие пункты проверить, получая сведения о квартире. На НОА вот мне указали, а то я на первый взгляд и пропустила.
Очень интересно.
Все проблемы описать и все подводные камни. Чтобы человек не вздумал покупать.
Ну не чтобы передумал, а чтобы знал, с чем можно столкнуться, а чего стоит избегать.
Ребята, если есть какой-то конструктив, или опыт, буду очень рада выслушать.
Это легко.
Столкнуться можно с мошенниками, конечно.
Избегать стоит покупок без домашней хоумворк.
Помочь хочу, но лень … вот пятница, хорошая погода … да ну его! поеду в парк!
Из ваших вопросов, вроде как, следует, что вы в начале пути - вы, при этом, даже не отвечаете на вопросы, что вам задали выше, про статус, где вы и зачем вам адвокаты и т.д. Это надо говорить 3-6 часа с вами если не более, чтоб только всё объяснить, а вы хотите, чтоб тут всё еще расписали пальчиками по клаве в пятницу вечером для вас …
На самом деле, вам нужен Риелтор, который поможет вам с покупкой. Желательно, чтобы у него был опыт продаж Condo (т.е. квартир).
Существует очень много нюансов при покупке Condo. Как сказали выше, здесь многие привязываются к школам (школы по рейтингу можно посмотреть здесь greatschools.org).
У меня лицензия только по Техасу, поэтому в двух словах расскажу на что стоит обращать внимание из собственного опыта. На такие пункты:
- какая месячная плата (HOA fee)
- разрешается ли эту квартиру сдавать (обычно есть % владельцев кондо который должен быть заселён, именно владельцами, и только после того как этот % будет заселён можно будет сдавать)
- риэлтор должен сделать отчёт по проданным Кондо, чтобы было видно на какую сумму вам делать предложение (вообще посмотреть как долго квартиры стояли на продаже, чтобы понимать рынок в этом районе; посмотреть сколько раз это Кондо продавалось, снималось ли оно с продажи)
- вообще нужно знать в каком финансовом состоянии компания которая владеет этим комплексом, посмотреть Statement of operations variance, Budget. Чтобы знать не в упадочном ли состоянии находится этот комплекс.
- узнать какие всевозможные дополнительные Fees (платежи) так же могут быть
- стоит почитать Bylaws перед тем как делать предложение (правила установленные менеджментом , обычно 15-20 страниц)
Не покупайте coop, только condo.
Я слышала, что в нй очень сложно выселить жильцов, если они не платят. А если у них есть дети, то практически нереально. Ещё я слышала, что 25% жильцов в нй не платят. Посмотрите сайт mashvisor, но учитывайте, что ожидаемые цены аренды там завышены и не учитывают состояние дома.
Ещё почитайте biggerpockets - это форум, посвящённый инвестициям в недвижимость
HOA fees
$746/mo
Это как-то овер-дохрена