Ситуация у меня следующая - я резидент США, гринкардхолдер, живу с штатах не очень долго, чуть менее 2х лет. В США недвижимости не имею. Незадолго до моего отъезда из России умерла мама, оставив 1/2 доли в квартире (вторая половина была моя с момента приватизации). На тот момент отъезд был уже распланирован, поэтому наследством было решено заниматься позже, я только подал изначальный комплект документов нотариусу.
Сейчас появилась возможность - я прилетел в Россию и завершаю передачу по наследству с последующей продажей.
Вопрос российских налогов и их (не)выплаты тут на форуме освещается неплохо, но вот насчет американских налогов я как-то не очень понимаю. Моё видение ситуации следующее (поправьте если я что-то не так понял):
[ol]
[li]С точки зрения IRS от продажи квартиры я получаю доход, равный разнице оценочной стоимости квартиры на момент её приобретения и фактической цены продажи. [/li][li]С этой прибыли я плачу capital gain tax (short-term), обычный income tax на эту прибыль не распространяется. Никаких льгот по данному налогу я не имею, т.к. не жил в той квартире последнее время, с 2009 года.[/li][li]Налог НДФЛ, выплаченный в РФ я могу попробовать (частично) компенсировать с помощью foreign tax credit[/li][li]Так как в процессе продажи у меня на российском счету окажется сумма свыше $10000 но меньше $50000, то я должен буду отчитаться о всех своих зарубежных счетах на год продажи по FBAR, но не FATCA.[/li][/ol]
Может кто прояснит следующие вопросы:
[ol]
[li]Самый главный вопрос - как посчитать capital gain? Для него нужна база, а я её не знаю, т.к. никогда не покупал эту квартиру. К тому же, половиной её я владел с момента приватизации, а вторую половину получил по наследству - стоимость половин в момент приобретения права собственности очевидно разная. Как оценивать стоимость на момент приватизации - вообще непонятно.[/li][li]Что может служить подтверждением оценки стоимости для IRS? Нужно ли обращаться к оценщикам в РФ или той оценки что делает риэлтер перед продажей будет достаточно?[/li][li]Для РФ я думаю притвориться налоговым резидентом по прописке и заплатить 13% вместо 30%. Будет ли IRS вникать в то, насколько корректно я уплатил налоги с продажи в РФ? Может быть имеет смысл не подавать на foreign tax credit чтобы лишний раз не возбуждать к себе интерес?[/li][/ol]
Ну и запасной вопрос - кто знает хорошего tax consultant в New Jersey к которому можно со всеми этими вопросами прийти?
Стоимость части (basis), которую вы получили по наследству определяется как рыночная цена на момент смерти того у кого вы ее унаследовали с некоторыми оговорками. Gifts & Inheritances | Internal Revenue Service
Приватизация - это подарок. Базис для подарка - FMV на момент дарения с некоторыми поправками.
[/li]Базис для унаследованной собственности - FMV на момент смерти наследодателя, тоже могут быть поправки.
[li]Что может служить подтверждением оценки стоимости для IRS? Нужно ли обращаться к оценщикам в РФ или той оценки что делает риэлтер перед продажей будет достаточно?[/li]Нужна справка в которой будет указана рыночная цена (FMV)
[li]Для РФ я думаю притвориться налоговым резидентом по прописке и заплатить 13% вместо 30%. Будет ли IRS вникать в то, насколько корректно я уплатил налоги с продажи в РФ? Может быть имеет смысл не подавать на foreign tax credit чтобы лишний раз не возбуждать к себе интерес?
[/li]> [/LIST]
Если вы будете считаться резидентом РФ то и от 13% будете освобождены (при условии что своей половиной вы владеете достаточно давно - я не помню сколько сейчас 3 или 5 лет). Саму возможность считаться резидентом комментировать не буду.
Насчет foreign tax credit - если вы не будете платить налог в РФ то непонятно откуда возьмется credit. Наверное при аудите IRS будет вникать во все что имеет отношение к расчету налога.
Disclaimer: я нифига не профессионал в налогах и все вышесказанное просто мое личное мнение
Спасибо за ссылку, там очень хорошо и сжато описано то, что я уже по отдельности читал в различных публикациях IRS.
Но с оценкой стоимости там ситуация для меня не проясняется. Вот что они пишут по приведённой вами ссылке:
For information on the FMV of inherited property on the date of the decedent’s death, contact the executor of the decedent’s estate.
Собственность была не в США, никакого завещания не было, соответственно всё шло по стандартной российской процедуре - оформление наследства через нотариуса. Наверное, можно считать нотариуса “the executor of the decedent’s estate”, но что-то я сомневаюсь что они оценку стоимости будут делать…
Да, действительно, нашел пару писем Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России, от 17 февраля 2012 г N 03-04-05/9-189 и от 1 июля 2013 г. N 03-04-05/25012, которые подтверждают что в моём случае даже 13% можно не платить (ну если я являюсь налоговым резидентом РФ). Впрочем, “нулевую” декларацию мне в таком случае подавать всё равно придется.
Про справку с FMV - а кто даёт её в РФ? Тем более с исторической стоимостью на моменты приватизации и наследования…
Хм, действительно. Я-то думал что про декларацию всё уже изучил, а вот по вашему ответу пошёл читать повторно. Вы правы, спасибо.
Про оценщиков тоже понял, кажется это те же люди, что для ипотечников оценку делают.
Ещё один вопрос возник, связанный с долями. А как потом отчитываться по продаже недвижимости в IRS? Каждую долю как отдельный объект считать, получается? Типа сложить два captial gain: цена продажи - базис приватизированной доли И цена продажи - базис унаследованной доли?
Зачем так сложно? Продаете вы один обект, т.е. цена продажи только одна. Поэтому capital gain = цена продажи - (базис приватизированной доли + базис унаследованной доли). Но если по половинкам будете продавать - то конечно так как вы написали
Какая разница какая была стоимость, если есть вычет в $250 000 ($500 000 на семью)?
Если вы получили эту долю бесплатно, то basis 0. Как следует из вашего поста выше, вы получили на продаже не больше $24999.49. Поскольку basis 0, все это ваш “выигрыш” от продажи. Из этого “выигрыша” нужно вычесть $250 000. Поскольку отрицательные числа в этом случае не имеют смысла, получиться 0.
Может и нужно декларировать каждую долю отдельно, поскольку на собственную долю ТС может быть положен вычет в $250 000, а на долю полученную по наследству - нет.
С того, что если есть вычет в $250 000, то в ситуации ТС, все равно какой basis использовать. В любом случае, на продажу доли которая ему принадлежала с самого, начала налог в США платить не надо. Поэтому можно особо не стараться точно определить этот basis, а использовать самую невыгодную оценку, 0.
Эм… Анатолий, а почему вы говорите что в моей ситуации есть вычет в $250k? Это же вроде при продаже primary home, в котором жил хотя бы пару лет из последних пяти? В моём случае формально у меня только прописка была в этой квартире. А по факту я уже лет 9 там не живу. И “доказать” проживание я не смогу, т.к. кроме налоговых квитанций на моё имя с тем адресом ничего не приходило.
подскажите, а в какой валюте это декларировать? к примеру, куплена квартира в 2013г за 100т долларов по тому курсу, а продана сейчас за 50 тыс долларов. но в рублях при этом может быть прирост
Если вы про декларацию в США, то в долларах. Если операция проводилась не в долларах, то нужно перевести в доллары по историческому курсу. На сайте IRS есть статья с курсами за последние несколько лет и ссылки на другие ресурсы где можно найти официальный курс на более давние годы.