Добрый день!
Ранее, на форуме я задавал вопрос и от уважаемого Partner получил совет за что ему Спасибо! Это дало нам направление с чем ознакомиться и что прочитать. И мы уже почти были уверены, что это наш вариант, но появились сомнения. И для получения помощи Форума нам придется изложить больше деталей. Так как вопрос очень важен для нас и ранее подробно не обсуждался, то с позволения администрации и уважаемого сообщества начну новую тему.
Итак…
Имеется в наличии дом, купленный на имя дочери примерно 5 лет назад.
Дом куплен полностью на наши с женой деньги и устный договор был о том, что дом принадлежит нам в равных долях: половина нам с женой, другая половина дочери и ее семье. На момент покупки дома дочь замужем за гражданином США, соответственно, по законам штата ее муж имеет полное право на этот дом.
В настоящее время (на тот момент мы жили в РФ, поэтому и оформлялся на имя дочери) мы тоже находимся в США, имеем легальный статус и, как нам кажется, пришло время юридически оформить свою часть дома.
Сейчас мы живем вместе, но, в перспективе, хотим разъехаться и, дабы избежать в дальнейшем каких -либо недоразумений, - потому как дочь есть дочь, а зять есть зять - хотим узаконить право владения частью дома.
Прочитав рекомендованный нам [b]"The quitclaim deed”[/b] мы засомневались что это то, что нам нужно. Так как у нас создалось впечатление, что если мы все подпишем, то этот документ (такой внутрисемейный договор) в случае возникновения каких-либо непредвиденных обстоятельств, ни от чего нас не защищает. То есть не дает нам такого же юридического права как владельцам дома - дочке и ее мужу. «По-русски говоря» - как будто мы прописываемся в квартире, но владельцами дома по-прежнему дочь с мужем.
Так как мы со всеми юридическими тонкостями здешнего законодательства не знакомы, нам не понятно как лучше поступить, может быть в нашем случае стоит оформить «The general warranty deed»? Но это, видимо, уже намного сложнее.
Возможно это делается через куплю/продажу? Куда обращаться за переоформлением?
Или мы напрасно волнуемся и «The quitclaim deed” защищает точно также как и «The general warranty deed»?
Подскажите, пожалуйста, в каком направлении думать дальше?
Подписать “quitclaim deed” - это только первый шаг.
Второй шаг - зарегистрировать его в офисе каунти клерка. На основе этого документа вы получите новый тайтл.
В тайтле будут записаны все новые владельцы и доля каждого из них.
General warranty deed обычно оформляется при продаже дома. Он защищает продавца от возможных исков покупателя.
По моему мнению, для перераспределения доли между родственниками вполне достаточно quitclaim deed.
Понятно. Спасибо!
Пока продолжаем искатья дополнительную информацию по этой теме.
Судя по приведенной ниже выдержке [Warranty and Quit Claim Deed - Know What the Difference Is? - Bankrate"]из этой статьи](Quitclaim vs. Warranty Deeds: What You Need To Know | Bankrate), подписание нами “Quitclime deed” может таить в себе только одну угрозу: в случае если был взят ранее - и не возвращается, например - кредит на большую сумму, банк в праве изъять в погашение долга и нам принадлежащую часть дома. Или есть ещё что-нибудь о чём стоит подумать?
“A quitclaim deed is a deed that says, 'I’m not warranting what I own, but I’m transferring what I do own to you,” Eagan says. “So it’s a much lesser level of protection.”
With a quitclaim, the grantee has no legal recourse if problems with the title turn up, or if a forgotten lienholder emerges from the woodwork. There isn’t a title policy. That’s why it’s riskier. On the other hand, a lot of quitclaims are executed when the property stays in the family, and that reduces the risk.
Подскажите, для нотариально заверения “Quit claim deed” достаточно заверить у нотариуса банка (банкира который имеет нотариальную лицензию) или нужно идти к специализированному нотариусу?
У нас затык.
Ни один из вышеперечисленных документ "The quitclaim deed” или «The general warranty deed» мы так и не оформили.
Вопрос теперь стал в том, что при оформлении одного из этих документов, мы как бы получаем недвижимость в подарок, который попадает под налог, чего хотелось бы избежать, так так подарком это по сути не является.
Деньги на дом переводились из России в США как «Материальная помощь». Такие переводы налогом не облагаются. Теперь часть этой материальной помощи они возвращают нам в виде половины дома, но уже здесь на территории США.
Но как оформить все правильно дабы избежать дополнительных расходов в виде налога на дарение, мы пока не понимаем.
После оформления в офисе каунти клерка как нам декларировать свою половину дома?
Вам ничего, а дарителю форма 709 в IRS. Налога не будет, будет исключение из лайфтайм суммы. Во второй ссылке все понятно. Это не ежегодный подарок, который до 14 000 не декларируется. Посмотрите только для своего штата необлагаемую налогом на подарок пожизненную сумму.
Пишу продолжение.
Дочь с мужем сходили и заверили в банке свои подписи под "The quitclaim deed” , но сдать его в Office of the Register of Deeds мы не можем, потому что мы не внесли в этот deed информацию о записи где и в какой книге на какой странице произведена запись сделки о последней сделке.
Где взять эту информацию?
В предыдущем Deed (Owner’s Policy of Title) который дочь получила при покупке дома есть информация о предыдущей сделке, о том когда и где покупали предыдущие хозяева.
А вот где взять нашу информацию, мы пока не знаем.
Продожение.
Исходя из семейных обстоятельств решили дом оформить полностью на нас с супругой.
Месяц назад мы обратились в юридическую фирму куда отдали подписанный "The quitclaim deed” заплатили 280. Где-то через неделю получили письмо, что документы отправлены. Юристы сказали, что мы все получим по почте.
И вот сегодня мы с женой получаем Tax Bill за весь 2017 год. А тайтл на дом пока не получили.
Мы удивлены что нам начислили не частично, а полностью за весь год.
Но еще больше мы удивились когда зашли на сайт нашего городка и набрав номер била обнаружили, что не оплачен налог и за 2016 год.
Похоже наш зять не оплатил за налоги прошлый год. Сидим в шоке и не знаем с чего начать и как правильно поступить.
Вы говорите о праперти таксе? Присылают за год с разделением по кварталам. Вы можете сами сделать расчет между собой с даты начала владения вами дома. Им без разницы, они присылают сумму на праперти.
Спасибо! Значит нам надо сходит в Municipal (адрес указан на бланке такс) и попросить переписать нам с момента владения. Наверное так? А зять должен сам разобраться со своими налогами? Или все же нам придется их оплачивать если он откажется?
Если вы теперь владельцы дома (я не понял, так ли это), то вы ответственны за нынешний налог и за все прежние долги. Обычно это все урегулируется в процессе продажи дома от вашей дочки и зятя к вам, но похоже этот процесс был пропущен.
Да, похоже что мы стали владельцами дома и это оказывается здесь так незаметно происходит. Сейчас выяснили, что никакого тайтла не будет, подписаный и зарегистрированный "The quitclaim deed” и есть наше право на дом.
Что касается налога на дом, то факт неуплаты за 2016 год от нас дочь и зять скрыли…
У нас через какое-то время данные владельца на счете поменялись. Они получают данные об изменении позже. И да, все долги обговариваются при оформлении покупки. Праперти такс вам никто пересчитывать не будет и не с кого другого требовать не будет. Только сами покупатель-продавец.Неужели ваша дочь с зятем не погасят свой долг? Если нет, то да, вы ответственны. Мы оформляли с адвокатом и она все считала при нас. Прежний владелец оплатил за 3 месяца(это минимум), через месяц мы купили и ему отдали сумму за 2 месяца, прямо по дням высчитали. Вам никуда идти, пересчитывать, переоформлять не надо. Надо погасить долг, или вы, или ваша дочь.
Счета за газ, воду и электричество по прежнему приходят на зятя, чем вызывает его недовольство. Вчера обзванивали все службы и меняли на нового владельца. Выяснилось, что в нашем штате это делается имено так, нужно самим сообщать о смене владельца.
У зятя образовался долг за несколько месяцев и он не хочет платить. Вот теперь думаем, его долг может как то на нас отразиться?
Естественно вам самим надо обзванивать и менять все на ваше имя. Там же можете и узнать кто отвечает за просроченные платежи. А что говорит ваша дочь по этому поводу?
В основном она была в неведении, все финансы он вел сам, особо ее не допускал. Пытается разговаривать с ним, убедить оплатить. Он обещает, но пока не оплатил