Уважаемые форумчане! Интересует вопрос, инвестиции в недвижимость, сколько в реальности процентов годовых могут приносить? Какие налоги и расходы для резидента/ нерезидента? Какие города/ штаты привлекательны?
Спасибо заранее знающим и имеющим подобный опыт за ответы.
5% считается неплохо. Это если покупать.
Если строить - будет больше.
1 лайк
То есть после уплаты всех налогов и понесения всех расходов?
Partner , Вы сказали - покупать. Имеется в виду за 100% стоимости живыми деньгами?
А кто даст кредит нерезиденту?
Под залог той же недвижимости?
Ну не суть, вопрос не о кредите, а о доходности сдачи недвижимости в аренду. Какими налогами это облагается?
И сколько в конце концов остается в чистом виде на руках?
Ну так, по-жизни, что об этом говорит народ в Америке?
Вот пример, нарытый с других веток форума: аппартаменты 1 Bedroom Boston Area можно найти в ареду от $1500 в месяц,
а купить за 200-300К, то есть получается 6-9% годовых грязными. Налог на недвижимость - 1,2%, правда может быть от разной стоимости, как я понял. Расходы по содержанию и ремонту как оценить?
Я понимаю, что от многих факторов зависит, но есть же какие усредненные понятия? Типа 5% в чистом виде получается с трудом,скорее 4, а то и 3,5. Или: 5% получаются уверенно, а при серьезном подходе можно рассчитывать на 6, а то и 6,5.
Буду благодарен за ответы))
Вы колебания цен на рынке недвижимости учли? Сейчас это стоит 200,000, завтра - 50,000. Сплошные минусы могут образоваться.
Не подскажите когда цены на жилье в Америке падали? Насколько я помню они только росли, если будем брать последние 20 лет. Так что колебания в сторону падения, настолько минимальны, что о них не стоит думать в ближайшие года.
1 лайк
В 2007-2009. Не везде, но во Флориде, к примеру, цены на некоторую недвижимость рухнули в 1.5-3 раза и вроде только в этом году догонят уровень 2006.
HOA посмотрите сколько. ети оплачивает владелец. может получится, что сдадите за 1500, а НОА 500 будет.
плюс расходы по всяким ремонтам. то покрасить, то стиралку новую купить, то кран отремонтировать.
Еще есть condo fee, которое зависит от конкретного кондоминимума.
Например, в нашем последнем кондо в (около 100к), налог около 1600 в год (это зависит от города) и кондофи - $280.
Еще бывают special assessments, сборы на всякие проекты.
Доход получается около 6% минус налоги ибо это доход.
А еще, если съемщик не платит, вы его просто так не вышвырните. Только через суд. Месяца три занимает и никто расходы вам не возместит.
А он все это время будет спокойно жить бесплатно.
То, сколько удастся выручить, зависит в огромной степени от того, что покупаете, где покупаете, и кто всем эти занимается. У нас в центральной Флориде есть застройщики, которые предлагают lease back на первые 5 лет: ты покупаешь новый дом, они его обставляют мебелью и сдают как short term rental, беря на себя все расходы по содержанию. В этом случае профит будет где-то 5%. Мало, зато голова болеть не будет и можно приезжать и жить в своем доме аж 2 недели в год)) Вот страничка с примерными месячными расходами от одного из таких застройщиков (кое-что тут завышено, но зато HOA очень низкий) :
Если ты сам ищешь объект недвижимости, который ниже рыночной стоимости, сам ищешь жильцов и т.п, то, конечно, отдача будет куда больше, но вряд ли выше 10-12%. Есть на форумах те, кто рассказывает о 20%, но это как правило те, кто ухватили дома подешевке в 2008-2009, когда цены были в яме.
1 лайк
Для этого есть всякие проверки.
Конечно 100% застраховаться никогда нельзя, но так с любым бизнесом.
nasstia , 5% - мало? Для меня вполне достаточно. 10% - это вообще шоколад.
Вопрос в стабильности и надежности бизнес-процесса, по-моему.
ILT, спасибо, а у Вас в Массачусетсе как с доходами от аренды дело обстоит, поделитесь, пожалуйста))
6% минус налоги-это сколько на практике? Типа 5,3 ? Существует что-то вроде доходных домов?
Kind27, у Вас в Бостоне вообще отдельные категории недвижимости 15, а то и 20% плюсанули за последние 5-7 лет, так ведь?
Про цифры ничего не скажу. Просто знаю, что в МА недвижимость точно не падала в цене так, как привели выше пример с Флоридой.
Это при покупке дома стоимостью около $350К за кэш. Много или мало - познается в сравнении, конечно, но судя по тому, что иностранцев-инвесторов в центральной Флориде навалом, а за этими домами очередь не выстраивается, я думаю что это не самое выгодное вложение.
Это меньше.
При том, что я говорю о пропертях, на которых нет займа и которыми можно самостоятельно (не удаленно) управлять, что тоже сохраняет средства. Жильцам ведь нужно, чтобы у них все работало, причем в короткие сроки.
Да, всех по-разному затронуло. Флориде так сильно влетело из-за большого количества недвижимости в качестве second homes и vacation homes, и спада туризма в первые годы кризиса.
Для сравнения, Орландо:
Бостон:
И в целом по США:
1 лайк
Соседский 3 бед дом сдается за 1000 в мес. Купить такой дом мождно за 100 тыс. Пропети такс наверно 500 в год. Сколько там остается хозяйке чистыми, я не спрашивал. Но наверно 5 % выйдет