Досрочное погашение моргиджа, в доме, в котором не живем. Продажа или сдача в аренду?

Финансирование, Страхование и Недвижимость в США.
1

Приветствую всех на этом самом информативном форуме!

Собственно сама ситуация.

Замужем за американским военным (поженились в Южной Корее) и вот скоро вылетаем в США на его новое место назначения.

У мужа моргидж на 4х комнатный дом в Сев. Каролине на 30 лет, четыре из которых он уже проплатил. Все три года что он был
Оверсиз, сдавал этот дом в аренду и с горе попалам получал оплаты, которые потом перечислял в банк, на погашение ипотеки.
В общем, я бы хотела досрочно погасить этот кредит, т.е. привести свои деньги и полностью выкупить этот дом, освободив нашу
семью от долговых обязательств. Сами же будем жить в другом штате, где от его работы предусмотрен хаузинг.

И тут первые сомнения: насколько решение- купить будет правильным, если мы все равно собираемся этот дом продавать в будущем?
Дом, не то чтобы плохой, но я мечтаю о другом, абсолютно новом, со всеми моими задумками.
Контракт с жильцами заканчивается в феврале 2014го и я совсем не уверена что потом мы найдём следующих квартиросъёмщиков,
которые будут платить добросовестно. Теперешние уже на 3,5 месяца позади с оплатой.
Если дом всё же будет выкуплен, то арендную плату можно сделать дешевле, что наверняка заинтересует потенциальных жильцов,
которые будут в благодарность за цену платить регулярно.

Или стоит продать дом прямо сейчас, снимая этим головную боль с неоплатами квартирантов и постоянными поломками систем
жизнеобеспечения дома и бассейна и… других прочих болячек?

Как будет практичнее (в плане налогов и штрафов-процентов за досрочное погашение кредита), выкупить дом полностью как
сразу приедем и продать позже, в надежде что найдём на пару тройку лет добросовестных съёмщиков, или уже прямо сейчас
выставить дом на продажу и к февралю если найдутся покупатели, то продать, без участия меня и моих денег в этой сделке?

Если все же решим купить и подержать дом, попробовав получать прибыль с аренды, возможно ли как-то эту ситуацию использовать
для начала моей кредитной истории? Переоформить дом на меня, доложив 95% даун пэймент, а остальные 5% гасить в течении года?
Но работы первое время не предвидится, на что банк отреагирует предсказуемо и наверняка даже эти оставшиеся 5%, не помогут мне
начать историю, хотя в банке будет лежать сумма, далеко превышающая эти 5%.
Сможет ли муж стать моим косайнером, т.к. у него отличный кредит скор?

Так же тут где-то читала про вариант, что супруг может добавить жену к себе в кредит хистори , на сколько это применимо ко мне?

В догонку к моим предыдущим вопросам также ломаю голову над перевозкой денег в США.
Читая этот замечательный форум уже знаю что в свой первый заезд, я могу привести любую сумму с собой, которая в последствии
не будет облагаться налогом. И так как вести деньги и держать её в чемодане пару тройку недель пока я не получу ССН и не открою
счет в банке, не вариант, я подумала… Что если тут, в Корее на территории базы положить деньги в американский банк на счет мужа
и уже там, будучи на месте каким-то образом их задекларировать?
А может, пока мы не выехали из Кореи взять выписку из моего корейского банка, показав что они мои и были заработаны до въезда
в США.
Как ещё можно доказать, муж согласен на брачный контракт, если понадобится.

Спасибо за внимание и терпение.
И прошу прощения, если повторяюсь с темой. Совершенно нет времени на поиск, хотя я так немного прогулялась по форуму.

В общем, через несколько дней вылетать, а у меня куча дел и голова кругом от всех этих сомнений.

Поделитесь своим видением моей ситуации, советы, мнения, рекомендации )))

2

Приветствую всех на этом самом информативном форуме!

Собственно сама ситуация.

Замужем за американским военным (поженились в Южной Корее) и вот скоро вылетаем в США на его новое место назначения.

У мужа моргидж на 4х комнатный дом в Сев. Каролине на 30 лет, четыре из которых он уже проплатил. Все три года что он был
Оверсиз, сдавал этот дом в аренду и с горе попалам получал оплаты, которые потом перечислял в банк, на погашение ипотеки.
В общем, я бы хотела досрочно погасить этот кредит, т.е. привести свои деньги и полностью выкупить этот дом, освободив нашу
семью от долговых обязательств. Сами же будем жить в другом штате, где от его работы предусмотрен хаузинг.

И тут первые сомнения: насколько решение- купить будет правильным, если мы все равно собираемся этот дом продавать в будущем?
Дом, не то чтобы плохой, но я мечтаю о другом, абсолютно новом, со всеми моими задумками.
Контракт с жильцами заканчивается в феврале 2014го и я совсем не уверена что потом мы найдём следующих квартиросъёмщиков,
которые будут платить добросовестно. Теперешние уже на 3,5 месяца позади с оплатой.
Если дом всё же будет выкуплен, то арендную плату можно сделать дешевле, что наверняка заинтересует потенциальных жильцов,
которые будут в благодарность за цену платить регулярно.

Или стоит продать дом прямо сейчас, снимая этим головную боль с неоплатами квартирантов и постоянными поломками систем
жизнеобеспечения дома и бассейна и… других прочих болячек?

Как будет практичнее (в плане налогов и штрафов-процентов за досрочное погашение кредита), выкупить дом полностью как
сразу приедем и продать позже, в надежде что найдём на пару тройку лет добросовестных съёмщиков, или уже прямо сейчас
выставить дом на продажу и к февралю если найдутся покупатели, то продать, без участия меня и моих денег в этой сделке?

Если все же решим купить и подержать дом, попробовав получать прибыль с аренды, возможно ли как-то эту ситуацию использовать
для начала моей кредитной истории? Переоформить дом на меня, доложив 95% даун пэймент, а остальные 5% гасить в течении года?
Но работы первое время не предвидится, на что банк отреагирует предсказуемо и наверняка даже эти оставшиеся 5%, не помогут мне
начать историю, хотя в банке будет лежать сумма, далеко превышающая эти 5%.
Сможет ли муж стать моим косайнером, т.к. у него отличный кредит скор?

Так же тут где-то читала про вариант, что супруг может добавить жену к себе в кредит хистори , на сколько это применимо ко мне?

В догонку к моим предыдущим вопросам также ломаю голову над перевозкой денег в США.
Читая этот замечательный форум уже знаю что в свой первый заезд, я могу привести любую сумму с собой, которая в последствии
не будет облагаться налогом. И так как вести деньги и держать её в чемодане пару тройку недель пока я не получу ССН и не открою
счет в банке, не вариант, я подумала… Что если тут, в Корее на территории базы положить деньги в американский банк на счет мужа
и уже там, будучи на месте каким-то образом их задекларировать?
А может, пока мы не выехали из Кореи взять выписку из моего корейского банка, показав что они мои и были заработаны до въезда
в США.
Как ещё можно доказать, муж согласен на брачный контракт, если понадобится.

Спасибо за внимание и терпение.
И прошу прощения, если повторяюсь с темой. Совершенно нет времени на поиск, хотя я так немного прогулялась по форуму.

В общем, через несколько дней вылетать, а у меня куча дел и голова кругом от всех этих сомнений.

Поделитесь своим видением моей ситуации, советы, мнения, рекомендации )))

3

Выкупить и продать или сразу продать - зависит от того, какая опция принесет лучшую прибыль. Только вы знаете ответ на этот вопрос, потому что никто на форуме не знает всех финансовых деталей вашей ситуации. И не советую ими делиться на публичном форуме.

А в сдаче в аренду не вижу смысла, потому что это:
А. Не приносит вам прибыль (деньги идут на оплату мортгидж)
Б. Вы в нем всё равно жить не собираетесь.

Сдача в аренду только подошла бы, если сначала выкупить, и потом делать на нем прибыль, но риск может быть в том, что потом позже может прийтись продать этот дом дешевле, чем он стоит (упадут цены на рынке, дом потеряет стоимость из-за жильцов), и потерять на этом. Но, если вдруг дом в хорошем месте, где цены могут только вырасти, то может иметь смысл выкупить и сдавать в аренду.

Вам нужно сесть и все хорошо просчитать.

1 лайк
4

Что-то слишком много таких простых вопросов. Простых для американца или того, кто в США долго. Муж - с головой?

Чем короче ипотека, тем дешевое это обойдется. За 30 лет вы выплатите более, чем 2 цены дома.
Найти хороших квартиросьемщиков крайне сложно. Снижение цены никак не сделает их более согласными платить. Это так по всей стране. Лично я никогда не буду замораживаться с этим. И никогда не заморачивался. И я бы избавился от ненужного мне дома.

Деньги можно положить на счет мужа, или открыть общий счет сейчас. Ничего декларировать не надо.

Ты новому мужу согласна доверить много-много тысяч денег?

1 лайк
5

Хватит плодить темы. Здесь есть уже тема про недвижимость. И десятки тем о финансах. Ты не первая.

6

И вам здрасти!
По недвижимости ещё понятно, тем великое множество, фильтрую потихоньку, хотя времени абсолютно нету. (( Мои проблемы.

А появление денег в США посредством счета мужа, значит вполне распространённая ситуация?
Что жена, находясь в третьей стране, снимает наличность со своего счета банка одной страны, заходят вместе на базу
и кладут эти деньги на счет мужа, в американский банк, таким образом обходя обычные ваер перевод или перевоз
денег кэшем или тревел чеками?
Хочется знать как их правильно показать/указать/декларировать как мои деньги, привезённые с собой до получения
резидентства?
Нету такой темы, я искала.

7

Ой, я поняла, про плодить темы.
Удалю здесь, случайно продублировала сюда и сама не поняла как.
Захожу в редактирование, не вижу кнопки удалить. Ищу

8

Спасибо, очень конкретно и по теме, я принимаю все ваши советы во внимание.

9

Прошу модератора удалить эту тему или подсказать как это сделать самой.

10

я бы никогда не оплачивала бы 95% добрачной собственности.
Keep your money to yourself. Никогда не знаете, какой стороной жизнь повернется к вам.
Я не хочу сказать, что ваш муж разведется с вами и оставит вас с голой ж0$$$, но такое случается даже с американками, и я уже молчу про бесправных иностранок.

3 лайка
11

По-моему, самый жизненный вариант. И сбавить в цене, чтобы продался быстро.
И у вас какие-то непонятки с переводом денег. Никакие налоги на ваши накопления не платятся, ни сейчас, ни при переводе позже. Налоги платятся только на доход.
И, скорее всего, нет никаких штрафов за досрочную выплату мортгижа, если он не был по спец.программе того или иного вида.

1 лайк
12

Надо же в этой жизни кому-то доверять, хотя, серьёзно подумываю о брачном контракте. В жизни всякое бывает.

Я только недавно стала познавать особенности бытия в Америке и уже вижу что с этим домом муж встрял, зря купил.
Но я пока своё мнение оставляю при себе и много вопросов ему не задаю, изучаю предмет .
Поэтому у меня столько вопросов в топике, на которые в принципе я уже где-то предполагала ваши ответы, Марсия и Сашок, вы
только лишний раз подтвердили их. Благодарю за оперативность и отзывчивость.

Приму во внимание все ваши рекомендации!

13

Да, согласна также с мнениями выше о том, что очень рискованно вкладывать свои деньги при совсем свежем браке. Нужно, конечно же, верить в хорошее в людях, особенно, в родном муже, но немножко предосторожности всё же не помешает, особенно, в начале брака.

1 лайк
14

Ну почему зря купил, совсем не зря. Недвижимость сейчас растет в цене.
Только за последний год выросли цены на 8~10%, смотря где дом находиться.

По поводу выкупа дома и сдачи в аренду - это гораздо выгодней чем держать деньги
в банке, при растущих ценах на недвижимость.

Например таунхоум стоимостью 200 тыс сдают за 1800$ в месяц. это приносит 10% доход в год.
Конечно надо учитывать расходы на maintenance дома, налоги и HOA fees, но все равно это очень
выгодно.

Другой вопрос это найти нормальных жильцев. Тут как повезет.

1 лайк
15

все верно. верить нужно, но лучше чтоб все было грамотно оформлено. супруги меняются…

1 лайк
16

Приветствую вновь в своей теме, которая по прежнему остаётся для меня актуальной, хотя список вопросов и задач несколько сузился.

Прошло четыре месяца как я прибыла в США и благодаря поддержке любимого мужа и его семьи, впринципе прошла очень легкую и быструю адаптацию.
За это всё время, ситуация с домом мужа никак не прояснилась и даже стала более неподконтрольной.
Пыталась (с холодным умом) оставить затею выкупить дом у банка оформив, его на своё имя. Надеялась что скоро его можно будет продать и этим облегчить финансовое бремя нашей семьи. Но со сложившейся ситуацией, что жильцы, арендовавшие этот дом три года не оплатив аренду за последние полгода, выхали и почти скрылись, не отвечая на имэйлы и звонки… А ежемесячные взносы банку муж продолжает оплачивать, плюс потеря времени на внутренний ремонт что сейчас ведется, и неизвестно когда закончится. Не так легко контролировать процесс из другого штата.
Дом уже выставлен на продажу и сдачу в аренду, но совсем нет уверенности когда он продастся или когда въедут жильцы и начнут покрывать наши ежемесячные выплаты банку. Что тоже вилами на воде писано, в связи с прошлым «показательным» опытом. А деньги тратятся с неимоверной скоростью. В общем все эти расходы и waist of time, приводят к мыслям еще раз обдумать тему досрочного погашения mortgage с переформлением на меня.

Почему опять обращаюсь к вам?

  1. Хочется рекомнедаций от людей, проходивших уже или что-то знающих про переоформление ипотеки на супруг(а), купленной до брака.
  • Можно ли это сделать бесплатно в банке, у которого был взять кредит, или сначала у юриста составить договор дарения или купли продажи от мужа на моё имя, а затем каким-то образом в банк заявить. Читаю по ресурсам что банкам крайне не выгодно делать долгую процедуру переоформления на имя супруги, которая планирует погасить этот кредит, чтобы затем лишиться последующего интереса на 30 летнюю ссуду.
  • Может ли он отказать в сделке?
  • Можно ли миновать 6% комиссии агентству недвижимости, к которому мы обратились с продажей дома и сдачи его в аренду (вероятнее всего у них придется оформлять покупку на себя). Каким боком подойти к этому делу?

Муж пока ничего не знает о моей затеи, не хочу обнадеживать с разрешением этой финансовой ноши, потому как есть еще несколько проблем с переводом денег с зарубежного банка для погашения этой ссуды. Возможно придется пролететь пол планеты чтобы сделать перевод самой себе сюда или делать доверенность на знакомого. И составление брачного договора, наверняка немного скажется на предмете доверия. Хотя это разумно что деньги, заработанные мною до брака и я хочу быть застрахованной в будущем.
В общем я с вами, с людьми, умудренными жизненным опытом в США, пока советуюсь.А далее будут юристы, банкиры, психологи )))

  1. Так же, может кто-то поделится опытом содержания старых домов или ссылочкой, где можно отследить историю дома, какие работы там были проведены, замена электропроводки, водопроводных труб. Строительные материалы, задействованные при строительстве фундамента, стен, перекрытий, звукоизоляция и т.д. Должна ли эта бумага об инспекции дома быть подшита к договору купли продажи? Знаю что муж с многочисленными переездами потерял этот важный проперти документ. Возможно ли его востановить в банке или агентстве недвижимости, где оформлялась покупка?
    Опять же, у мужа деталей не спрашиваю, пока не показываю своего интереса к продаже дома.Но так как мы ждем пополнения в семье и скоро эти расходы на взносы в банк станут совершенно лишними, я пытаюсь для себя многое чего понять чтобы начать действовать.

Извините за МНОГАБУКАФФ

17

Как то просто был разговор на тему дома моей мечты и я слегка раскритиковала его этот выбор. Не люблю я старые дома!!
Хотя побывав там однажды я увидела несомненный шарм и он даже показался мне уютным.
Можно вы попробуете с вашей обывательской точки зрения объективно указать мне на минусы, т.е. убытки которые я могу понести если оставить все как есть и продолжать платить, ожидая потенциальных тенантс. Или поддержать мою инициативу с погашением кредита и этим снять головную боль с ежемесячными выплатами?
Есть ли у этого дома шанс быть проданным хоть когда либо, несмотря на его великий возраст? Он был построен 1925 году и полностью был реновэйтед в 2010.

Дом находится в маленьком городке в Северное Каролине, в 40 минутах езды от Raleigh
4 Bed rooms, 2&1/2 Baths Около 2,300 Sq. Ft.
Буквально в 0,1 мили (в расстояние пять домов) от младшей школы. На участке бассейн, гаража нет, но можно поставить навес или построить бокс, место есть.

Ссылочка на него
300 E E Street, Erwin NC For Sale | Trulia.com

Заранее спасибо за дискуссию и просто мнения.

18

Вообще-то вам повезло, что не пришлось их выселять.

А ежемесячные взносы банку муж продолжает оплачивать, плюс потеря времени на внутренний ремонт что сейчас ведется, и неизвестно когда закончится. Не так легко контролировать процесс из другого штата.
Дом уже выставлен на продажу и сдачу в аренду, но совсем нет уверенности когда он продастся или когда въедут жильцы и начнут покрывать наши ежемесячные выплаты банку. Что тоже вилами на воде писано, в связи с прошлым «показательным» опытом. А деньги тратятся с неимоверной скоростью. В общем все эти расходы и waist of time, приводят к мыслям еще раз обдумать тему досрочного погашения mortgage с переформлением на меня.
Вот вы уверены что вам нужно думать о покупке дома в другом штате, требующего ремонта и усилий по сдаче в аренду и обслуживанию? Ну если только забесплатно…

  • Можно ли это сделать бесплатно в банке, у которого был взять кредит, или сначала у юриста составить договор дарения или купли продажи от мужа на моё имя, а затем каким-то образом в банк заявить.
    Бесплатно как известно ничего не бывает, но в общем это не очень дорого. Ваш муж почти ничего не может сделать с домом без согласия банка, т.к. дом в залоге. Единственная операция которая ему доступна - выплатить кредит (предварительно получив в банке точную сумму) и тогда уже делать с домом все что угодно.

Читаю по ресурсам что банкам крайне не выгодно делать долгую процедуру переоформления на имя супруги, которая планирует погасить этот кредит, чтобы затем лишиться последующего интереса на 30 летнюю ссуду.

  • Может ли он отказать в сделке?
    За прибыль банка не волнуйтесь - он ее получил еще когда выдавал кредит вашему мужу. Отказать в сделке? - в какой?
  • Можно ли миновать 6% комиссии агентству недвижимости, к которому мы обратились с продажей дома и сдачи его в аренду (вероятнее всего у них придется оформлять покупку на себя). Каким боком подойти к этому делу?
    Зависит от вашего контракта с риелтером и законов вашего штата. Там обычно все оговаривается. Начать надо с чтения контракта.

где можно отследить историю дома, какие работы там были проведены, замена электропроводки, водопроводных труб. Строительные материалы, задействованные при строительстве фундамента, стен, перекрытий, звукоизоляция и т.д.
В вашем городе или каунти - там где получаются разрешения на ремонты/перепланировки. Далеко не все работы требуют таких разрешений и далеко не всегда такие разрешения получают. Больше наверное нигде. Насчет материалов и чертежей - если только найдете строителя и если у него еще сохранилась документация и если он захочет ее вам искать и отдать (небесплатно).

Должна ли эта бумага об инспекции дома быть подшита к договору купли продажи?
Никогда не слышал чтоб было обязательно, но в вашем штате может быть и так.
Знаю что муж с многочисленными переездами потерял этот важный проперти документ. Возможно ли его востановить в банке или агентстве недвижимости, где оформлялась покупка?
Банк представляется более надежным местом, чем риелторское агентство.

1 лайк
19

посмотрела на ваш дом на Zillow.com

я бы ничего не вкладывала в этот дом, и тем более бы не выкупала на свое имя. Похоже, что дома в этом районе падают в цене, соседние дома намного дешевле (что не есть хорошо), рейтинг школ очень низкий. Дом был куплен вашим мужем за неоправданно высокую цену.
Лучше в будушем купите дом, который вам понравится в месте, которое вам понравится, уже имея опыт проживания в Америке.
Мы когда покупали свой первый дом, то исходили из того, какие дома нравятся американцам, чтобы мы смогли его продать, если надо, и не потерять денег. Что и произошло. А на доме вашего мужа скорее всего надо сделать foreclosure, если он не много денег внес при покупке.

мои 2с

1 лайк
20

Тоже посмотрел.
Остаюсь при своем мнении. Сбавил бы цену до 140-145 тыс и продал бы немедленно. Даже если предложили бы и чуть меньше.
Просто, чтобы скинуть с плеч долой проблемы, влезания в ремонты и прочие нервотрепки.

2 лайка