Всем привет, вроде когда-то видел такой вопрос на форуме но найти не могу
Ситуация следующая:
В стране по H1B, работодатель обещает начать процесс гринкарты, но не раньше чем через год-два. У меня есть на 20% даунпеймент и огромное желание купить дом уже сейчас. Тем более что есть очень хороший вариант.
Вопросы такие: дают ли банки такие кредиты H1B-холдерам и еще и под адекватные проценты? Если нет напрямую, то могут ли этому поспособствовать агенты? Допустим, это хороший агент, который давно сотрудничает с моим работодателем. Если и тут нет, то достаточно ли самого факта подачи на гринкарту или сам документ\статус уже должен быть на руках?
Вряд ли работодатель будет кем-то вроде косайнера, но будет готов поспособствоать любыми (удобными ему) способами Собственно, эти самые способы и хочется прояснить.
Моей кредитной истории год отроду, скор хороший, есть лиз на машину.
Виза в принципе препятствием не является, н у вас короткая кредитная история.
Могут попросить около 50% даун и высокий процент.
Обождите 2 годика, и условия кредитвания будут лучше, и с гринкой определитесь.
Работодатель в случае не-косайнерства (о таком я в принципе не слыхала вообще) - если это финансовая структура - может предложить более приличные условия финансирования, которые не обязательно будут являться самыми лучшими из доступных, или написать письмо, о том что у вас с ними контракт еще на X лет (на что они вряд ли пойдут, хотя все возможно).
Нам в свое время отказали из-за того, что кредит дается на более долгий срок, чем срок истечения нашей визы. Наверняка Ваш H1B заканчивается в ближайшие год-два? Скорее всего Вы не успеете выплатить оставшиеся 80% за это время?
я купил дом через 3 года работы по h1b.
2 года работы в сша нужно было обязательно.
т.к. у меня истекали первые 3 года, то мне не одобряли кредит, пока не принес подтверждение продления статуса еще на 3 года.
% обычный, как у всех с похожей кредитной историей.
делал 10% даун.
дом brand new, строился уже под меня.
Я брал на Н1В, правда с пятилетней credit history. У меня паспорт не смотрели, только drivers license. Процент был обычный, соответствующий моему скору и состоянию экономики на тот момент. Покупал сам без агента, хотя у моего работодателя есть контора, которая помогает с недвижимостью тем у кого нет credit history.
Я тоже покупал дом, будучи на рабочей визе. В Штатах был четыре года, у работодателя был три года. Компания написала письмо, что “я у них работаю и пока они увольнять меня не собираются” (на тот момент даже не помню, начали ли мне делать Грин Кард или нет). Но, как и у многих других, это было лет пять-семь назад, тогда ситуация была другая.
Но присоединяясь Юлику, я бы порекомендовал вам повременить с покупкой дома, как минимум до тех пор, пока работодатель не подаст на вас на Грин Кард. Пусть даже вы на хорошем счету, сокращать вас не собираются… Но представьте на минуточку, что работодатель тянет и тянет с подачей на Грин Кард, а тут вам приходит предложение из другого штата от работодателя, кто готов сделать Грин Кард прямо сейчас. Осмотритесь…
Вы правы с другим штатом, и даже больше скажу, предложение есть уже Мы и не рассчитываем навсегда оставаться в Иллинойсе, все таки IT-шники оба, SF bay area наше все. Но независимо от того будет тянуть работодатель с гринкартой или не будет, Чикаго для нас отличное место чтоб “осмотреться” (в плане соотношения зарплата-стоимость жизни). Да и жена у меня тоже работает сейчас. Так что план это 4 -5 лет в Чикаго, а дальше - “пакарять” Калифорнию. Вот тут появляется другой вопрос - стоит ли сумма которую я потрачу на рент за 5 лет жизни того чтобы заморочиться, взять дом в кредит сейчас, а через 5 лет продать(или сдать) и переехать в другой штат? По моим подсчетам - очень даже стоит. Учитывая так же что недвижимость растет в цене. Или тут я ошибаюсь?
Вы же, наверное, программист? Поэтому поиск информации не должен составлять для вас непреодолимое препятствие. Выясните для себя, сколько вы должны будете заплатить при покупке дома (того же юриста, оформление бумаг, налоги и т.д.). Потом рассчитайте, сколько за пять лет вы выплатите “за сам дом” (подсказка… “по сравнению с процентами банку”). Потом найдите и посчитайте, сколько вы заплатите при продаже дома (опять подсказка - тому же риэлтеру обычно платят 5-6% от продажной стоимости). А потом посчитайте, что стоят ли эти “сбережения” по сравнению с арендой.
Так же, никто не может вам гарантировать, что “недвижимость растет в цене”. Она росла лет пять-семь назад, причем росла дико. Потом пузырь лопнул, кредиты давать перестали, и цены вернулись на нормальный (относительно) уровень. А те, кто купил дома до этого, прогорели, причем очень сильно. Что будет через пару лет. Да даже пусть через 4-5 лет, но именно в тот момент, когда вам нужно будет его продавать…
И напоследок… Вы планируете пробыть в Чикаго 4-5 лет. Работодатель собирается подавать на Грин Кард через 1-2 года (как я понял). Если работодатель не сможет подать на процесс ЕВ-2, то Грин Кард займет лет пять, если не больше. То есть уже получается в сумме лет 6-7. А если не подаст?
Да, я как раз сейчас такими подсчетами и занимаюсь, пока разница ~2x, то есть потери при 5-ти лентем ренте в 2 раза больше чем на все оформления и купли-продажи. Следующий шаг - это найти хорошего агента и попробовать получить более-менее конкретные цифры, применительно уже ко мне. А по поводу подачи на гринкарту - makes sense, тут всем спасибо за совет, все таки надо прояснить ситуацию с подачей. Пока прецендентов у них не было, но мало ли.
Повторюсь… Я бы не столько волновался по-поводу потери денег (хотя это тоже неприятно), сколько по-поводу стабильности хотя-бы на эти самые 4-5 лет. В принципе, раньше всегда говорили, что “если собираешься жить в доме как минимум пять лет, то выгоднее купить, чем его же арендовать”. Но есть одно “но”, из-за чего многие люди предпочитают все-таки арендовать… Да, купленный дом или квартира, это “свое”, это “родное”, это “вроде как инвестиция” (хотя не буду вдаваться в эти дебри). И это в первую очередь ОТВЕТСТВЕННОСТЬ. Если это квартира, то налог на имущество вы платите сами. Кооперативные сборы вы платите сами. Страховку вы платите сами. Если потек кран или ураганом разбило стекло, вы платите сами. Если это отдельно стоящий дом, то все работы по дому и участку делаете сами. Причем при покупке дома практически всегда “требуются определенные дополнительные вложения”. Там что-то заменить (что “в чужом доме” сошло бы и так, а тут “свое”). Там что-то протекает. Там нужно подкрасить. Если это арендованный дом или квартира, то в большинстве случаев людям просто пофигу, что там ломается или течет. Если уж совсем начинает их беспокоить, то или зовут хозяина, чтобы тот починил, или когда заканчивается срок аренды, съезжают в другое место. А тут “свое”. Кому-то нравится все это делать по дому самому (мне, например, или определенным моим друзьям). Кому-то не нравится, поэтому они нанимают кого-то делать (несколько других друзей). А кто-то вообще не хочет ничего по дому делать и иметь какую-то ответственность, и они просто арендуют уже лет пятнадцать разные квартиры.
Ну так опять же, это вопрос финансовый. Владение “своим” дает некоторые плюсы, которые за доп деньги не получишь, и свои минусы, которые вы отлично описали и которые легко решаются при наличии финансовой возможности. То же самое жить в квартире или в доме - в доме дороже, но люди же живут. А теперь, вернувшись к вопросу, даже если выходит одно на одно то при покупке - имеем больше плюсов за те же деньги Опять же, слабым звеном могут быть мои подсчеты, но я над этим еще работаю. Конечно, стоимость хозяйственных работ я в подсчетах не учитывал, но как бы много лет прожил в своем доме в Одессе (тоже, кстати, в кредит купленном ) и тут уже год, вроде на краны-стекла-покрасить деньги небольшие, а насчет ураганов и прочих крупностей - так на то она и страховка дома, разве нет?
На то она и страховка… Которая может иметь deductible в случае урагана 5% от стоимости дома. А починить дом стоит 6% от его стоимости. Например, дерево на него упало. И чини.
“зовут хозяина, чтобы тот починил”
Кстати, у меня тут недавно унитаз сломался ()… или вот перила отломались на лестнице…ремонту там 20$ и 10 минут на все. Как-то стыдно хозяину из-за таких мелочей звонить. Не знаю, может перевоспитываться надо?
А что с унитазом, если его за 20 долларов починить можно?
Аааа… Клапан или что-то подобное в бачке? Ну, ок, я бы тоже сам починил. Но сказал хозяину. Типа, смотри, какой я молодец! Дорожи мной!
Давайте подведем итог, а то тема скатывается в “ремонт недвижимости”…
Если вы уверены в вашем будущем на ближайшие 4-5 лет (причем вопрос с Грин Кард не стоит), то да, покупать дом или квартиру будет приемлемым шагом.
Если вы согласны принять риск потерять работу, бросить дом и срочно покинуть страну в течение двух недель (естественно, это наихудший вариант, но он возможен), то опять же “да”.
Естественно, тут все очень индивидуально. Например, в каком диапазоне цен вы смотрите дома? Рассчитываете ли вы на две зарплаты (вы говорили, что работаете и вы, и ваша жена), или если один из вас потеряет зарплату, второй сможет потянуть выплаты по дому? Если первый вариант, то я бы умножил ваши риски в два раза и возвел в квадрат. Если второй, то без проблем (если один из вас потеряет работу и не сможет быстро найти нового спонсора, то он может перейти на Н-4).
В общем, риски вам известны, ваши предпочтения и приоритеты ВАМ известны. Естественно, есть еще большой риск того, что у вас просто ничего не получится потому, что у вас нет кредитной истории, или банк не захочет связываться с вами из-за вашего “нестабильного статуса в стране”. Или предложит такие проценты по кредиту (или такой первоначальный взнос), что вы сами откажетесь. Но это пока не попробуете - не узнаете.
Да, MikeS, спасибо, я как раз с таком ключе все и вижу. Да, одной зарплаты хватит и на погашение кредита и на жизнь, так что риски мне кажутся не очень большими. А условия получения и проценты - это как раз то что я сейчас выясняю, с этого тема и началась
Ну вот, грубые подсчеты:
рент в месяц - 1900, стоимость этого дома: 330,000.
при ренте, за 5 лет, мои выплаты это 114,000$
при кредите, при 20% даунпеймент, под 3.5% получается 1100 месячный платеж + 600 налоги и страховка
за 5 лет кредитования:
-40,000 - проценты по кредиту
-36,000 - налоги и страховка
+25,000 - тело кредита (плюс, потому что деньги то не пропали, а остались моими)
+12,000 - экономии на разнице рента и кредита в месяц
еще какая-то сумма как tax return с заплаченных процентов по кредиту
Итого, чистая выгода тысяч 40. Минус стомость оформления и разделим эту сумму на 2 за счет еще каких-то рисков. Все равно в плюсе.
Так что осталось узнать какие условия кредитования я смогу получить сейчас или через год-два.
Собственно, эти самые способы и хочется прояснить.
Мы и не рассчитываем навсегда оставаться в Иллинойсе, все таки IT-шники оба, SF bay area наше все. Но независимо от того будет тянуть работодатель с гринкартой или не будет, Чикаго для нас отличное место чтоб “осмотреться” (в плане соотношения зарплата-стоимость жизни). Да и жена у меня тоже работает сейчас. Так что план это 4 -5 лет в Чикаго, а дальше - “пакарять” Калифорнию. Вот тут появляется другой вопрос - стоит ли сумма которую я потрачу на рент за 5 лет жизни того чтобы заморочиться, взять дом в кредит сейчас, а через 5 лет продать(или сдать) и переехать в другой штат? По моим подсчетам - очень даже стоит. Учитывая так же что недвижимость растет в цене. Или тут я ошибаюсь?
) и тут уже год, вроде на краны-стекла-покрасить деньги небольшие, а насчет ураганов и прочих крупностей - так на то она и страховка дома, разве нет?
)… или вот перила отломались на лестнице…ремонту там 20$ и 10 минут на все. Как-то стыдно хозяину из-за таких мелочей звонить. Не знаю, может перевоспитываться надо?