привет!
Что-то мучает вопрос, что прямо спать не могу. Агент как-то мутно ответила, посему завтра с утра буду искать другого агента для совета, если смогу. Вопрос такой: за дом хотят 650К, агент советует поставить 690К ибо рынок очень растет. я может даже и не против переплатить, но вот что будет если appraisal выйдет далеко не 690к? доплатить разницу в 40К я не смогу, потеряю ли я свой депозит в 3% (около 21К)?
речь идет о Калифорнии (Сан Хосе). проблема что недавних продаж в этом месте (95124) было немного и они все таки были ниже чем 500 за sqf в случае detach и 430 в случае attached. Агент во всю говорит что рынок сейчас перегрет. Что в приниципе я вижу что некоторые дома уходят с большой переплаттой (смотрел один таунхаус 1400 sqf в 94040 и его выставили за 689К, а ушел за 745К). Т.е. как бы сама переплата не так страшит, как то что придется потерять 20К.
за дом хотят 650К, агент советует поставить 690К ибо рынок очень растет
странный агент. Наверное, хочет больше комиссию. Интересные у вас дела творятся. Хотят $650. Вы хотите предложить $690. Зачем?
некоторые дома уходят с большой переплаттой (смотрел один таунхаус 1400 sqf в 94040 и его выставили за 689К, а ушел за 745К).
приезжайте к нам. Тот дом, что мы в 2003 году купили за $129К, сейчас продается за $44К… Single family home, 1,700 sq feet, with garage and a huge backyard.
Вообще-то вы путаете понятия appraisal и “цена продажи/покупки”. Дом могут “оценить” (appraise) хоть в пять миллионов. Это - “стоимость дома для бумаг”, на основе этой цифры банк будет решать, сколько с вас потребовать даунпэймент. Но цена, о которой вы договоритесь с продавцом, от этого не зависит.
Предположим продавец хочет за дом 650 тысяч. Если у него есть несколько предложений, то покупатели начинают “торговаться между собой”, кто даст больше. Но опять же, это зависит от продавца, чье предложение взять. Может быть вы понравитесь ему больше, и он отвергнет другие, более высокие предложения, и отдаст вам за 650. Поэтому если вы действительно очень заинтересованы в покупке ИМЕННО ЭТОГО ДОМА, то да, вы можете предложить чуть больше, хотя поднятие цены на 40 тысяч это too much. Обычно речь идет о нескольких тысячах.
Потом, когда вы договоритесь с продавцом, вы отправляете бумаги в банк на оформление кредита. Вот тогда и приедет appraiser, который оценит этот конкретный дом. Для чего это делается? Чтобы банк мог предположить, сможет ли он продать этот дом если вы внезапно обанкротитесь. Но повторюсь, это никоим образом не повлияет на ваши взаимоотношения с продавцом.
Вы можете потерять свой депозит только по причинам, написаным на этот счет в вашем офере/контракте. Аппрайзал в типовой сделке к ним не относится. Как Майк уже написал, это из другой оперы.
да вроде ничего я не путал. все правильно - в договоре есть appraisal contingency, т.е. если дом оценят ниже предложенной цены я могу выйти из покупки не теряя депозита. именно про это я и спрашивал. Так что весьма влияет на отношения с продавцом.
Похоже, что вы все равно что-то путаете со своим депозитом.
Аппрайзал дает вам право предложить меньшую цену, если дом будет оценен ниже предложенной вами цены или выйти из контракта без потерь, если продавец не согласен с меньшей ценой. Оценка выше предложенной вами цены никого ни к чему не обязывает. Она иногда может быть потом использована для увеличения вам налогов, но это уже из другой оперы.
У продавца вообще практически нет никаких прав при продаже, кроме торговли за цену.
“With an Appraisal Contingency, you, the buyer, have the right to request that the purchase price be reduced to match the appraisal or to cancel the contract. If the appraisal comes in at the sales price or greater, the condition is essentially satisfied and the buyer can not cancel the agreement on that basis”.
Перечитайте контракт или выложите, пока мы обсуждаем типовое, а может у вас там все нестандартное?
Все совершенно верно. Если appraised цена будет значительно ниже того, что с вас хочет получить продавец, то банк вам просто не даст кредит на этот дом. Как я уже писал, appraisal это “средне-рыночная цена данного дома”, то есть, грубо говоря, “за сколько банк, если что, может попытаться его продать”. Плюс, с какой суммы город будет считать налоги. Но это мало влияет на ваши взаимоотношения с продавцом. Если продавец пытается продать значительно дороже appraised value, то у вас могут быть проблемы получения кредита (как я писал выше). Но если appraised value выше, то это не обязывает вас покупать по этой цене. Просто вы покупаете более дорогую вещь по более дешевой цене. И, кстати, это как раз хорошо для вас в плане получения кредита. Предположим банк требует 20% депозит, или включает PMI пока вы не выплатите 20% от appraised value. Для 650 тысяч эта “граница” - 520 тысяч, а для 700 тысяч - 560. То есть если дом будет appraised в 700 тысяч, то как только ваша сумма кредита снизится до 560 тысяч, с вас будет снят PMI. И, соответственно, если дом будет “оценен” в 600 тысяч, то ваша 80% отметка будет уже 480 тысяч, то есть вам еще нужно будет платить и платить PMI.
Такое бывает - в результате bidding wars, но как правило, они НИКОГДА не начинаются со стратовой цены настолько выше запрашиваемой. При очень хорошем селлерском маркете торговля начинается как минимум с запрашиваемой продавцом цены.
Вам реалтор что=то говорила о ком-то другом, сделавшем предложение и поднявшем цену?
Агента выкинуть. пусть борется за понижение цены, а не поднятие. Интернет в руки и поиск, поиск, поиск. Не этот дом - следующий. Из полно. Надо только тратить время на поиски и осмотры. Но ведь не три доллара тратим, а более полумиллиона.
Личное мнение: при покупке дома требуется иметь деньги в запасе на случай какого-то ремонта и переделок дома (скажем, стены покрасить, молдинги, ручки и замки на двери поменять, шторы повесить).
сегодня читала статью в Business week как раз про вашу ситуацию.
Сиэттл и Сан Фран выделили именно, как у вас - бьются покупатели и предлагают больше денег.
Атланту выделили в противоположную сторону - не только не бьются покупатели, но и продать дешевле сложно.
Недавно наш сотрудник переехал из Калифорнии (надо будет спросить, откуда). Продал там свой дом на $40К дешевле, чем хотел, никто не хотел брать. А хотел он на $20К меньше рыночной цены.
Опыт Сашка идентичен моему, абсолютно личному, хотя и не совсем текущему - полтора года назад.
Дом никуда не убежит, если вы дадите оффер или на заявленную цену, или чуть ниже. Вступить в bidding war никогда не поздно. Только самому не стоит задирать цену со старта, что вам по абсолютно непонятным причинам предлагает ваш брокер (денег содрать? работать поменьше? двойной интерес? - это та “мелочь”, что в первую очередь в голову пришла).
Ну вы же и сами знаете, “average” и “нормальные” (с вашей точки зрения) могут быть двумя большими разницами.
Специально перебрал пачку еще валяющихся листингов - больше сорока домов просмотрено было личными визитами и смотринами перед последней покупкой. Причем ездили смотреть только гораздо лучшие, чем средние в выбраном ценовом диапазоне. Я думаю, что и у всех такой подход.
1,5 года назад акции Эпл не стоили 600 за штуку. Как акции МС поднялись до 32 в “Сиэтле” пропали все долгостои. а NASDAQ вырос на 30% с того момента.
что до офера - там очень часто нет второго шанса, хозяин рассматривает и или сразу принимает решение или выбирает несколько лучших и их теребит. ибо понимает что больше апрейзала мало кто платить будет.
Иди покупай дом за не просто большую цену - можешь сразу предложить купить его в три раза больше. И агент от тебя будет в восторге, и покупатель расцелует.
Если всё знаешь, для чего спрашивать?
Что мне подсказывает из ссылок на Эпл, что автор уже дал офер и нуждается не в советах на тему торговли, а лишь в оправданиях своим действиям.
Насчет депозита вроде разобрались, остальное несущественно, как я понимаю.
Может потом поделится все-таки, каковы были взаимоотношения продающего и покупающего агентов (вопрос Юлик выше) и русскоязычная ли агентша.
San Jose большой, и эти ссылки как “средняя температура” по больнице. В хороших районах во всей СФБА сейчас снова начались multi-offers
Происходит это не совсем так, как вы считаете. После “open house” собираются предложения в течении недели или двух. Выбирается лучшее с точки зрения продавца, обычно это комбинация сумма+contengency. И все. Главное для агента покупателя - это получить информацию, сколько заявок получил агент продавцов. В такой ситуации обычно предлагаемую сумму определяют как начальную цену + $10К * количество заявок на покупку. Если 2 одинаковые высшие заявки, могут спросить, не хотят ли эти покупатели пересмотреть свое предложение. Если нет, то вряд ли тех, кто предложил меньшую суммы, будут о чем-то спрашивать.
Single family home, 1,700 sq feet, with garage and a huge backyard.