Ипотека с минимальным взносом и слабой кредитной историей

Честно говоря, надоело платить огромные деньги за аренду апартаментов.

Мысль такая: после года проживания пошопиться за предложениями банков.
Онлайн калькуляторы при моих цифрах ($300,000 заем, 5% взнос, 30 лет фиксед, скор ~710) показывают ~4.5%
В итоге получается, что вместо аренды $2000 можно взять равноценные апартаменты за ~$2300 в месяц (платеж, страховки, таксы, HOA). Ну а с ростом кредит скора можно через пару-тройку лет рефинансировать.

Понимаю, что это сильно отличается от общепринятого накопить 20% и прокачать скор, чтобы сразу получить хороший процент.

У кого-нибудь был подобный опыт? Как вы думаете отнесутся банки к такому наглому поведению?
P.S. Виза H1-B

  1. Что вы собираетесь покупать за 315к в ЛА?
  2. Если кредитная история короткая, лендеры будут драть проценты. Так что не стоит расчитывать на калькуляторы. Найдите брокера и сделайте preapproval.
  3. На нормальный мортигидж рассчитывайте от 10% даун. Иначе проценты будут гораздо больше, чем вам показывают. Грубо говоря, что бы вам ни показывали калькуляторы, лендеры вам дадут формулу, которая звучит так: максимальная цена жилья = даунпеймент помноженный на 10. И это вариант с HELOC вместо страховки. Страховка гораздо дороже.
  4. Не уверен, но возможно, что H1B будет проблемой, и вам смогут только дать кредит до конца действия визы.
2 лайка

Смотрю соседние города, они не такие дорогие, как Ирвайн. Аренда, кстати, там не намного дешевле.
Про 10% понял, спасибо.

Честно говоря я вообще не уверен, что кто-либо даст кредит при 5% downpayment. Или если дадут, то с парой процентов “поинтов” и парой процентов PMI (это сверх “процентов за повышенный риск”). Да, раньше давали, причем иногда давали вообще на 100% суммы. Отчего и “случился кризис”. Плюс другой аспект - ваше нестабильное положение в стране. Вы на рабочей визе. Что означает, что вы в любой момент можете потерять работу, и в отличии от американцев, в случае потери работы вы по закону обязаны покинуть страну. Конечно, некоторые банки могут этого не знать (во всяком случае на этапе первичных разговоров). Но когда дойдет до юристов, этот вопрос поднимется однозначно.

Ваш единственный путь это FHA loan - 3,5% down. Мне дали под 3,75% полгода назад. Кредитная история была - полтора года, но были такс ретурны за два года (один неполный год, само собой), как я понял это обязательное условие, ну и хороший доход надо показать.
Минусы - надо платить PMI insurance, если не ошибаюсь 0,85% от суммы взятой в кредит каждый месяц, что делает эту неплохую с виду процентную ставку не совсем выгодной.
Но, как сказал мой брокер - FHA loan is just the way to get the key from your own house, в будущем можно перефинансироваться в конвеншинал лоун.

1 лайк

Есть программы с 3.5% down (FHA Loan)
Вряд ли дадут нерезиденту. И страховка дорогая.

Я вас понял, “времена уж не те” :slight_smile:

Спасибо за комментарии.

Кстати, коллега недавно взял ипотеку на H1-B под хороший процент, но он уже 5 лет живет здесь и взнос приличный у него был. Банк WF или Chaise, не помню.

FHA loan не на любую проперти дают. Дом должен быть преаппрув на этот тип мортгиджа.

1 лайк

Мы в январе брали недвижимость с начальным взносом в 5% и кредитной историей 1 год, скор тоже был около 710. Дали под 4%, мне кажется нормально. Мы резиденты.
Помимо налогов, страховок и HOA при депозите меньше 20% нужно платить PMI до тех пор, пока не выплатите эти 20%. Не забудьте об этом при подсчетах, платеж прикинуть можно вот тут.

А лучше - сходи к моргидж брокеру, а то тут все такие спецы по ипотеке сидят)))

1 лайк

Да, этот нюанс учтен почти во всех калькуляторах

4% - фиксированный на 30 лет?

Я не знаю что в Калифорнии, в Иллинойсе можно взять практически любой дом, за исключением некоторых кондо или таунхаусов, где по каким-то причинам администрация этих комплексов запрещает продажу по FHA.
Никаких преапрувов не нужно, приходит дяденька и делает FHA инспекцию, которая может быть несколько придирчивей чем обычный appraisal.

Я думаю, что ситуация с недвижимостью во Флориде отличается от ситуации в Калифорнии. Отсюда и “привередливость” или наоборот “желание пойти навстречу”. Собственно этим и определяется недвижимость для FHA.

Да

2 лайка

мне тоже давали кредит с 5% downpayment. так что знатоки молчали бы уже про обязательные 10%-20% down. кредитная история была чуть больше года, APR вполне рыночный на тот момент.

1 лайк

Conventional или FHA?

Я купил недавно кондо в Fountain Valley, но у меня было 20% на даунпеймент и гринкарта. Копию гринкарты они просили. Прокатит-ли H1B - х.з., знаю одного китайца в Ирвайне у которого прокатило. Банк в меня зубами вцепился когда увидел мою заинтересованность и дал 4% APR. Я в Америке только 3 года и особо не заморачивался с прокачкой кредитной истории. У меня по сути только одна кредитная карточка была и в течение полугода небольшой кредит на машину, который я сразу выплатил после одобрения мортгеджа.

1 лайк

В ЛА, наверное, можно много чего купить, пару лет назад даже дом можно было в мексиканском гетто. В ОЦ недвижимость дороже, но убогую квартирку в Санта Ане точно можно купить.

Да, отсутствие постоянного вида на жительство может быть проблемой, но ирвайнские китайцы как-то покупают будучи на H1B.

У меня на работе почти все индусы на Н-1В купили дома. Но они в Штатах уже лет по пять-семь, и на всех уже подали на Грин Кард. Мне тоже в свое время дали кредит, когда работодатель подтвердил, что они подали на Грин Кард.

Просто оставлю это здесь, выкладки не мои - но звучит логично

Вводная - аренда жилья в SFBA за 3500 и чо делать дальше.

3500 как–то очень мало для долины. Вот первый попавшийся mortgage calculator с домом за миллион (нормально для San Jose, в Palo Alto уже не разбежишься), ипотекой на 30 лет, первым платежом $50’000 и допустим ты везучий и нашёл 5% годовых — получится $6’613.97/mo. Добавь сюда $350/mo типичных для SJ платежей ТСЖ, 1% = $1’000/y = $83/mo налога на собственность, ну и скажем $700/y=$58/mo страховки — и вот уже $7’104.97/mo набежало. И это без учёта всех тех ремонтов и обновлений, за которые в арендованном жилье обычно будет платить арендодатель.
Покупаешь–то при ипотеке ты свой дом, а вот миллион долларов в аренду берёшь чужой, и арендная плата за него — проценты — почти $4’000/mo, больше в месяц, чем ты вкладываешь денег непосредственно в собственный дом, и это с учётом риска того, что он может в цене просесть. То есть ренту, которая никак не осаждается тебе в equity, ты платить при любом раскладе, и в случае ипотеки даже больше, чем в случае аренды дома.
Так что если мы берём 2800 стоимость аренды, и складываем разницу в заначку, то получаем $51’660/y, что уже другой разговор. Дальше допустим, что доходность инвестиций 5% (hedge funds могут выжать и 15, но это уже с высокими рисками), и за 30 лет у тебя тогда получится $3’432’230. 5% от этого — $171’611, что эквивалентно очень неплохой зарплате программиста в долине, на которую можно снимать дом и кормить семью — с одних только процентов, не снимая основных накоплений.

Прошлый год знакомый мужа купили в pacoima дом за 350.