CONDO VS COOP

Финансирование, Страхование и Недвижимость в США.
1

Не нашел такой информации (тем) на форуме, поэтому решил создать эту ветку. Если пропустил что нибудь, просьба не кидаться тухлыми помидорами.

Мы недавно в Нью Йорке. Приехали под Новый 2014 Год. Поэтому вопрос съема жилья или покупки чего то своего станет насущным в близжайшем будущем. Психологически, отдавать деньги кому то не хочется, поэтому рассматриваем вариант покупки чего то своего. Нас двое (я и жена) поэтому огромных аппартаментов не рассматриваем.

Просмотр тем и объявлений привел меня к 2 основным типам недвижимости, которую можно было бы рассматривать в виде целей для покупки. Это: дом (отдельно стоящий или присоединенный), квартира (coop) и квартира (condo). Опять же определения, такое деление я сделал для простоты. В Русской Газете при продаже вроде бы под condo подразумевается именно своя недвижимость (квартира). Я понимаю, что под термином condo, многие могут подразумевать и coop в том числе, поэтому на эту тему много говорить не стоит.

Итак, вопросы или сомнения, которые все еще терзают мою пустую голову:

  1. Цены на coop, т.е квартиры, в которых вы являетесь собственником какой то части (пайщиком), но не квартиры как таковой, обычно в 2-2,5 раза ниже чем на квартиры, которые будут являться вашей собственностью (condo). При этом вы платите месячный maintanence больший раза в 2 чем за condo. Но иногда, когда сравниваешь этот месячный платеж между 1 бедр. condo (возьмем 350 долларов) и coop (может быть всего лишь 550) разница между ними как видно, совсем не значительная и соизмерима. Цена же за 1 бедр. condo может быть 250 тыс (Бруклин), а за coop в это же время 125 тыс.

  2. Вопрос собственности, приводит к ограничениям по сдачи будущего apartment в наем для coop. Но опять же, в очень многих coop домах, сдачу внаем разрешают либо с первого дня, либо спустя год. Т.е. даже если вы покупаете квартиру не для себя лично, а для наема, вариант покупки coop тоже не плох.

В целом, складывается впечатление, что при такой разнице в первоначальной стоимости и небольшой месячной оплате, coop должны быть в спросе (тем более, что более дешевое жилье потом и продать полегче, и в случае снижения цен это жилье не будет терять столько же сколько более дорогое). Но вместе с тем, предложений по coop на продажу значительно больше чем condo.

Покупка своего дома тоже имеет свои плюсы, но это дороже и затратнее в плане расходов в месяц на отопление зимой и налоги.

Все это сугубо субъективно ИМХО. Я, видимо, что то не понимаю до конца или не знаю.

Для нас лично, даже если покупать coop (квартиру) для себя и жить в нем, это намного выгоднее чем съем в аренду. Поэтому остается пока открытым вопрос, стоит ли брать длинный кредит на condo или купить coop даже пускай с большими месячными расходами. С форума не смог эти особенности почерпнуть, поэтому и решил спросить у остальных форумчан.

Буду рад услышать особенности этих двух выборов. Если можно, хотелось бы избежать баянов и ненужных discussions, т.к. часто при открытии интересующих тем натыкаешься на огромное количество страниц с выяснением отношений и минимумом информации по существу.

2

квартиры, в которых вы являетесь собственником какой то части (пайщиком), но не квартиры как таковой, обычно в 2-2,5 раза ниже чем на квартиры, которые будут являться вашей собственностью (condo).

Первый раз слышу что есть такой вариант в Америке… :mda: Может конечно и ошибаюсь… :coffee:

3

Такое есть… Вот одна из ссылок:

The differences between condos and co-ops.

Коротко… В случае с “владением”, ты действительно являешься ВЛАДЕЛЬЦЕМ определенного имущества (например квартиры). Предположим есть многоквартирный дом, каждая квартира считается “независимым объектом”. Естественно, есть “ассоциация”, которая занимается координацией действий каждого собственника (например следит за стрижкой газонов, за теми же общими стиралками и т.д.). Но в целом у дома может быть 100 владельцев, которые могут делать со своим имуществом что хотят (естественно, в разумных пределах).

В случае Со-ор (кооператива), домом как целой единицей владеет одна корпорация. Она считается полноправным ВЛАДЕЛЬЦЕМ единого имущества. А жильцы выступают “пайщиками” (как бы “владельцами акций”), за которые им позволяют “пользоваться” (в некоторых определениях “арендовать”) квартиру. С одной стороны действительно “начальная стоимость” вроде как меньше (так как “скопом” те же 100 квартир стоят меньше, чем каждая по отдельности). Но остальное корпорация добирает “абонентской платой” - это и налоги, это и обслуживание, это и прибыль.

С точки зрения покупки я вижу несколько недостатков. Самый первый - банки неохотно дают кредиты под со-ор (если вообще дают). Ведь это не имущество, которое если что банк может продать, это “мифические акции неизвестной корпорации”. То есть покупать, вероятнее всего, придется за наличку за полную стоимость. Плюс сразу иметь деньги на ремонт, мебель, первоначальные взносы (коммунально-корпоративные) и т.д. А в долгосрочной перспективе, эти деньги не списываются с налогов. Плюс, не уверен, как это вообще продается. Возможно легко (вы просто находите покупателя, и корпорация передает ему права использования), а возможно сложно (ведь нужно найти другого “буратину”).

1 лайк
4

Я бы на вашем месте искал бы недорогую маленькую студию. Тем более, если нет детей и вы неприхотливы. Для житья вполне сгодится и продать можно легко в любой момент. Вдруг, придется переехать или расшириться.

5

Спасибо за ответ!

То есть весомым минусом выглядит именно продажа coop в будущем, т.к. банки не охотно дадут кредит новому покупателю. Ну конечно если гипотетически предположить, что я её сам куплю за кэш. Месячные платежи выглядят не так устрошающе, принимая во внимание что ВСЕ включено (даже и иногда электричество и tax). Если посчитать месячный maintanence за condo + эл-во+газ+tax+… то в сумме разница вроде бы выглядит не такой устрашающей.

Т.е если брать для себя и потом сдавать, то экономя на capital investment вроде бы как и не так уж плохо.

6

Да, все верно.
Только что-то студий не так уж много и цена у них такая же как у 1 бедр, или чуть чуть пониже.

7

Возможно если брать именно как “пожить пару лет, а потом сдавать, сдавать, сдавать…”, то действительно имеет смысл. Может быть даже если грамотно подойти к вопросам налогообложения, то в случае сдачи в аренду даже что-то будет списываться с налогов (например если это будет представлено как долгосрочная инвестиция). Но это имеет смысл, если есть ЛИШНИЕ деньги, которые можно без проблем заморозить на 5/10/20 лет (то есть пару лет пожить, а потом сдавать). Правда желательно в деталях разобраться с корпорацией-владельцем дома, позволяют ли они такое, как вообще это все оформляется с юридической и финансовой точки зрения.

8

Co-op имеют право не разрешить сдавать вашу квартиру в наем, а использовать только для вашего проживания. У co-op очень много ограничений.

9

Ну а как еще? Даже если не coop, а полноценный condo.

Взяли вы допустим кредит, выплатили его. Можно еще одну квартиру покупать, а с этой что? Сдавать же можно. Тем более coop дешевле, а в месяц прибыль будет не намного меньше. Во что еще люди деньги вкладывают?

10

Во… Я не знал. Мое личное ощущение - со-ор это что-то типа “мобил хом парка” только многоэтажный. :slight_smile:

Если есть “лишние деньги” и хорошая кредитная история, то можно хоть сто кондо купить и сдавать. Причем “полностью выплачивать” их не обязательно. Но при покупке обычно рекомендуется вкладывать порядка 20% down-payment, иначе банк может не дать кредит. Другое дело, что зачастую цены на жилье таковы, что аренда в лучшем случае будет выходить “по нулям” между кредитом, налогами и “текущим обслуживанием”. Тут нужно составлять бизнес-план, если хотите именно вкладывать лишние деньги. Плюс, если нет кредитной истории, то этот вариант вообще может быть недоступен, если только нет столько налички.

11

Понятно. Спасибо еще раз за дельные советы.

Лишней налички нет, да и лишних денег не бывает :slight_smile: Просто не мог оценить разницу между этими двумя видами владения недвижимостью и их плюсами и недостатками.

Ну и про “по нулям” между кредитом, налогами и текущим обслуживанием - даже если прибыли нет, она номинальна есть (как про суслика :slight_smile: ) С каждым днем выплаты кредита этот сданный coop все ближе к дате окончания кредита, после которого тогда он ваш. Т.е. вы хоть ничего и не зарабатываете, но скажем лет через 10-20, имеете квартиру, которую можно продать и положить 100 тыщ в карман.

12

Как было сказано выше, со-ор может быть проблематично сдать. Да и кредит под него вероятнее всего не дадут, так как это не “недвижимость”, а виртуальное “право владения”.