Страница 1 из 2 1 2 Последняя
Показано с 1 по 10 из 11

Тема: Стоимость строительства квадратного фута

  1. #1
    Новичок
    Регистрация
    17.02.2013
    Адрес
    Prague
    Сообщений
    9
    Спасибо
    3
    Сказали 0 раз в 0 постах

    Стоимость строительства квадратного фута

    Добрый день.
    Большая просьба поделиться информацией о постройке собственного дома или коммерческого объекта .
    Интересует информация о уже реализованных домах и проектах.
    Немного о нашем варианте.
    Планируем строить Apartments for Rent в штате Невада (сейчас "пишем" бизнес план). Есть потенциально подходящий участок земли-30 соток. предполагаемая площадь застройки 6-9 соток
    (укладываемся в 30% по ограничению на максимальную величину застройки) в двух уровнях (без цоколя), на бетонной плите, система строительства - frame.
    Вопрос собственно в стоимости квадратного метра/фута стройки, для расчета максимально возможной "квадратуры" и следующей за ней "подъемной" суммы инвестиции (работаем без банка).
    Конечно отдаем себе отчет, что дома бывают разные, системы строительства и материалы применяемые в строительстве отличаются иногда в разы.
    Но если уж кто то осилил и "пережил" стройку, то проступает некий "каркас" расходов, который может быть принят как грубая модель для нового проекта исходя из параметров стройки
    (квадратура, высота потолков, система строительства, инженерная часть, размер и ландшафт площадки итд.).
    Возникшие вопросы:
    1. Так как проект коммерческий, нужно ли получать дополнительное согласование от города, соседей (кроме "обычных" согласований и разрешений, выдаваемых при постройке нового жилого частного дома).
    2. Кто Вам рисовал проект? Ваш генеральный контрактор или независимый архитектор (вижу выгоду контрактора в том, что он представляет принцип конкретной строительной технологии или компании и "заточит" проект под него.
    3. Сколько длились "не строительные" этапы (проект, сбор согласований, разрешение на подключение к внешним коммуникациям).
    4. Как искали контрактора (зашел на сайт ассоциации контрактеров в штате Невада, их там реально много).
    5. Как писали контракт. Была их "рыба" или правили со своим юристом.
    6. Как была построена оплата : процентами по графику стройки, конкретными цифрами по мере выполнения этапов строительства, по индивидуальному графику. согласно договоренности....
    7. Сколько процентов от общей суммы было внесено перед выходом на "площадку".
    8. На сколько широкий диапазон строй материалов и технологий был предложен как опция к "стандартной" стройке ( дополнительная звукоизоляция, противогрибковая обработка,увеличения сечения бруса система "теплый пол" и "умный дом", облицовка фасада, выбор "внутренних" стой материалов .
    9. Исходя из Ваших расчетов и полученного опыта, лучше отдать генеральному контрактеру весь проект или доверить всю "лицензированную часть", а чистовую внутреннею отделку (после монтажа "сухих стен" выполнить более кропотливо и не спеша ("выписать" своих проверенных ребят или внимательно и тщательно выбирать подрядчиков на местном рынке). Просто видели несколько видео с реальной стройкой, конечно "убивает" эта поспешность и не аккуратность. Понимаем, что "время-деньги", но все таки не до такой степени.
    10. Сколько по времени длились строительные этапы:
    -земельные работы
    -бетонные работы
    -"коробка"
    -крыша
    -внутренняя разводка коммуникаций
    -инженерная часть
    -подключение "внешних" сетей
    -"сухие стены"+окна+двери
    -чистовая отделка
    11. Как часто "навещали" контролирующие органы. Была только формальность или искали "косяки", если находили, то как быстро контрактор все "решал".
    12. На каком этапе "контролирующие" дают разрешение на проживание. Или все готово "под ключ" (завози мебель) или после окончания монтажа внутренних коммуникаций и гипсо картона (состояние "перед ремонтом").
    13. Как юридически "закрывали" этапы с контрактером или все подписали уже в конце.
    14. Как уходят с "площадки". Горы стой мусора или все чисто и красиво.
    15. Ландшафт (заезд, брусчатка, озеленение итд) делали сами потом или включали в контракт.
    16. Ну и главное (на фазе бизнес плана) стоимость квадратного фута/метра стойки (без стоимости земли).
    Если строили "под ключ"- цена "квадрата под ключ", если разбивали на фазы, то стоимость по фазам на "квадрат":
    -проект
    -согласования
    -подключение к внешним коммуникациям
    -коробка+крыша+внутренние коммуникации
    -инженерная часть (отопление, кондиционирование, вентиляция или all in one)
    -сухие стены"+ двери, окна
    -облицовка фасада
    -внутренняя отделка
    Конечно, если не хотите делиться конкретными цифрами, все понимаем и уважаем Ваше право.
    Тогда достаточно пропорций расходов или обезличенных цифр на "квадрат" стройки.
    В любом случае, если наберетесь терпения написать пару строк или поделиться своими "граблями", то будем ОЧЕНЬ признательны.
    И конечно за подробный "расклад" с нас "причитается".
    С уважением,
    Андрей




  2. Бронирование Отелей в США
    Circuit advertisement
    Регистрация
    Always
    Адрес
    Advertising world
    Сообщений
    Many




     

  3. #2
    Гражданин Аватар для Kerrr
    Регистрация
    03.08.2011
    Адрес
    Phoenix, Arizona
    Возраст
    45
    Сообщений
    5,792
    Спасибо
    1,707
    Сказали 2,324 раз в 1,065 постах

    Re: Стоимость строительства квадратного фута

    Investori ne nuzhni?

  4. #3
    Гражданин Аватар для MikeS
    Регистрация
    31.05.2009
    Возраст
    50
    Сообщений
    8,775
    Спасибо
    1,571
    Сказали 4,790 раз в 2,525 постах

    Re: Стоимость строительства квадратного фута

    Вам нужно не на форуме задавать эти вопросы, а связываться с местными контракторами (general contractor) и получать у них квоту под готовый проект. Потому как цены, как вы правильно заметили, могут отличаться в разы, причем даже на этапе планирования. Например, если там глина, то для разработки нужен один план, если чернозем, то другой, если скала, то третий. Расположение участка и возможность стока воды тоже добавит сложности. Если на участке (или совсем рядом) есть вода и канализация, то это одно. Если нужно сверлить скважины (наверное много скважин) и устанавливать септик, то другое. Есть ли газ в районе и на этой конкретно улице, или нужно заранее планировать другие способы отопления? С "высоты птичьего полета" (то бишь на рекламных проспектах продавца) вид один (например пустырь, степь или лес), но что там реально, без специалиста не разберетесь. Идем дальше... Какая зона у этого участка? Разрешит ли город строить на этом участке многоквартирный комплекс? Это, опять же, определяется не только желанием/нежеланием города, но и наличием тех же коммуникаций. И это все "предварительная работа", еще до начала строительства (а мудрее всего "даже до покупки").

    Само строительство... Опять же, когда будет проект, нужно будет рассылать квоты нескольким подрядчикам, кто возьмется и сколько запросит. Цены на материалы должны в первую очередь определяться тем, в какую ценовую рамку вы будете ставить ваше жилье. Если это дом или квартира за 50 тысяч, то и материалы будут соответствующие. Если это дом за 500 тысяч, то дешевой плиткой уже не обойдетесь (если только не найдете на распродаже). Дополнительные "улучшения" хороши, когда строишь "для себя", на практике они обычно не окупаются. Любые отклонения от "заведенных правил", увеличивает стоимость непропорционально. У меня коллега при строительстве дома захотел поднять потолки с 8 футов до 10. Вроде что там, материалов то всего кот наплакал. Стоимость всего проекта выросла почти на 30%. И так во всем.

    В целом в южных регионах цена на работу будет подешевле, так как контракторы нанимают более дешевую испаноязычную рабочую силу. Но в среднем соотношение 40/60 (стоимость материалов к стоимости работы). В центральной и северной части, эта пропорция может достигать 20/80, а иногда и больше.
    Чем коварны вежливость и тактичность — хрен поймёшь, что о тебе думают на самом деле.

  5. Эти 3 пользователи сказали Спасибо MikeS за это сообщение::

    igor1707 (10.04.2013), U_janny (31.03.2013), Сашок PD (31.03.2013)

  6. #4
    Гражданин Аватар для Сашок PD
    Регистрация
    12.01.2010
    Адрес
    Нью-Йорк
    Возраст
    41
    Сообщений
    27,537
    Спасибо
    8,680
    Сказали 12,331 раз в 6,110 постах

    Re: Стоимость строительства квадратного фута

    Всегда смешили подобные вопросы. Типа, есть миллион или пять, пойду на форум какой-нибудь, спрошу, и сделаю так, как там скажут.
    “Evil is powerless if the good are unafraid.” (Ronald Reagan)

  7. Эти 3 пользователи сказали Спасибо Сашок PD за это сообщение::

    8888 (10.04.2013), Hottail (31.03.2013), Юлик (31.03.2013)

  8. #5
    Новичок
    Регистрация
    17.02.2013
    Адрес
    Prague
    Сообщений
    9
    Спасибо
    3
    Сказали 0 раз в 0 постах

    Re: Стоимость строительства квадратного фута

    Цитата Сообщение от Сашок PD Посмотреть сообщение
    Всегда смешили подобные вопросы. Типа, есть миллион или пять, пойду на форум какой-нибудь, спрошу, и сделаю так, как там скажут.
    Добрый день.
    Согласен с Вашей репликой.
    Рад если немного поднял Вам настроение.
    С уважением,
    Андрей

  9. #6
    Новичок
    Регистрация
    17.02.2013
    Адрес
    Prague
    Сообщений
    9
    Спасибо
    3
    Сказали 0 раз в 0 постах

    Re: Стоимость строительства квадратного фута

    Цитата Сообщение от MikeS Посмотреть сообщение
    Вам нужно не на форуме задавать эти вопросы, а связываться с местными контракторами (general contractor) и получать у них квоту под готовый проект. Потому как цены, как вы правильно заметили, могут отличаться в разы, причем даже на этапе планирования. Например, если там глина, то для разработки нужен один план, если чернозем, то другой, если скала, то третий. Расположение участка и возможность стока воды тоже добавит сложности. Если на участке (или совсем рядом) есть вода и канализация, то это одно. Если нужно сверлить скважины (наверное много скважин) и устанавливать септик, то другое. Есть ли газ в районе и на этой конкретно улице, или нужно заранее планировать другие способы отопления? С "высоты птичьего полета" (то бишь на рекламных проспектах продавца) вид один (например пустырь, степь или лес), но что там реально, без специалиста не разберетесь. Идем дальше... Какая зона у этого участка? Разрешит ли город строить на этом участке многоквартирный комплекс? Это, опять же, определяется не только желанием/нежеланием города, но и наличием тех же коммуникаций. И это все "предварительная работа", еще до начала строительства (а мудрее всего "даже до покупки").



    Само строительство... Опять же, когда будет проект, нужно будет рассылать квоты нескольким подрядчикам, кто возьмется и сколько запросит. Цены на материалы должны в первую очередь определяться тем, в какую ценовую рамку вы будете ставить ваше жилье. Если это дом или квартира за 50 тысяч, то и материалы будут соответствующие. Если это дом за 500 тысяч, то дешевой плиткой уже не обойдетесь (если только не найдете на распродаже). Дополнительные "улучшения" хороши, когда строишь "для себя", на практике они обычно не окупаются. Любые отклонения от "заведенных правил", увеличивает стоимость непропорционально. У меня коллега при строительстве дома захотел поднять потолки с 8 футов до 10. Вроде что там, материалов то всего кот наплакал. Стоимость всего проекта выросла почти на 30%. И так во всем.

    В целом в южных регионах цена на работу будет подешевле, так как контракторы нанимают более дешевую испаноязычную рабочую силу. Но в среднем соотношение 40/60 (стоимость материалов к стоимости работы). В центральной и северной части, эта пропорция может достигать 20/80, а иногда и больше.
    Спасибо за Ваш как всегда подробный и обстоятельный ответ.
    В мае едем смотреть на место и обсуждать детали.
    С уважением,
    Андрей

  10. #7
    Гражданин Аватар для MikeS
    Регистрация
    31.05.2009
    Возраст
    50
    Сообщений
    8,775
    Спасибо
    1,571
    Сказали 4,790 раз в 2,525 постах

    Re: Стоимость строительства квадратного фута

    Цитата Сообщение от OlgaRak Посмотреть сообщение
    В мае едем смотреть на место и обсуждать детали.
    Пока не поехали, проведите исследование рынка недвижимости (продажа, аренда, лиз). Изучите криминальную обстановку, рейтинг школ, средний доход. Это поможет определиться, в какой ценовой нише должен находиться ваш конечный продукт.

    Так же вы вполне можете связаться с городской администрацией "как потенциальный покупатель недвижимости" плюс "застройщик / разработчик". Выясните для себя нюансы данного конкретного участка, если получится, установите если не дружеские отношения с городской администрацией, то во всяком случае познакомьтесь с ними. Потом, когда вы будете говорить с контракторами, вы будете знать, чего ожидать, плюс, если вы уже будете знать людей из отдела землеведения и застройки по имени, это упростит вам жизнь.

    Выясните телефоны и адреса всех требующихся департаментов, например, от департамента транспорта может потребоваться разрешение на "врезку в дорогу". От санитарных служб потребуется разрешение на подключение к канализации (если она есть) или на установку септика (опять же, выясните, что будет лучше - делать много индивидуальный септиков или делать одну "перерабатывающую станцию"). От энергетической компании потребуется разрешение и квота на подключение, возможно установка дополнительных столбов, какие трансформаторы они порекомендуют и т.д. Все это можно выяснить еще до поездки, или даже если с вами не захотят говорить или давать окончательную информацию, вы как минимум будете знать, с кем говорить.

    В общем, постарайтесь собрать как можно больше информации до того, как вы вообще поедете. Но повторюсь, это не должна быть информация на уровне "а мне на форуме сказали...". Нужно связываться непосредственно со службами и сервисами, которые имеют власть принимать те или иные решения.
    Чем коварны вежливость и тактичность — хрен поймёшь, что о тебе думают на самом деле.

  11. Эти пользователи сказали Спасибо MikeS за этот пост:

    U_janny (31.03.2013)

  12. #8
    Резидент
    Регистрация
    03.10.2012
    Сообщений
    70
    Спасибо
    1
    Сказали 49 раз в 34 постах

    Re: Стоимость строительства квадратного фута

    Именно из за всех этих вопросов, как правило люди которые не имеют опыта в недвижимости не будут заниматься строительством.

    Стоимость строительства квадратного фута, я думаю, где-то $200 - $400.

  13. #9
    Новичок
    Регистрация
    10.05.2011
    Возраст
    48
    Сообщений
    34
    Спасибо
    317
    Сказали 6 раз в 4 постах

    Re: Стоимость строительства квадратного фута

    В таком случае строительство должно быть убыточным, 200-400$ за фут это 2200-4400 за метр квадратный! За какую цену нужно продавать, чтобы окупить все расходы, заплатить налоги и ещё иметь прибыль?

  14. #10
    Гражданин Аватар для MikeS
    Регистрация
    31.05.2009
    Возраст
    50
    Сообщений
    8,775
    Спасибо
    1,571
    Сказали 4,790 раз в 2,525 постах

    Re: Стоимость строительства квадратного фута

    Booking.com
    Цитата Сообщение от Mike22 Посмотреть сообщение
    В таком случае строительство должно быть убыточным, 200-400$ за фут это 2200-4400 за метр квадратный! За какую цену нужно продавать, чтобы окупить все расходы, заплатить налоги и ещё иметь прибыль?
    Вообще-то нужно различать "частное строительство" (для себя) и "коммерческое строительство" (опять же, несколько вариантов - под конкретного заказчика, просто так "на продажу" и "для сдачи в аренду"). Если выполнять "минимальные требования строительных кодов", использовать самые дешевые материалы, то будет дешевле. Если строить под долгосрочную аренду, например в виде гостиниц или квартирных комплексов я тоже считаю "строительством под себя"), то строительство ведется из расчета "чтобы простояло как можно дольше безо всяких дополнительных вложений", то есть первоначальные затраты будут выше. А если строить "чисто под себя", то затраты могут варьироваться от "очень низких" (которые потом компенсируются непрекращающимся ремонтом) до очень высоких (даже неоправданно высоких, если использовать позолоченные провода). А истина... она всегда где-то посредине.

    PS. Кстати, страховка оценила "полное восстановление моего дома с нуля" в 230-240 тысяч. Дом 1400 квадратных футов, и его продажная цена как раз в этом ценовом диапазоне (даже чуть ниже).
    Чем коварны вежливость и тактичность — хрен поймёшь, что о тебе думают на самом деле.

Информация о теме

Пользователи, просматривающие эту тему

Эту тему просматривают: 1 (пользователей: 0 , гостей: 1)

Visitors found this page by searching for:

general contractor

строительство дома в сша

Социальные закладки

Социальные закладки

Ваши права

  • Вы не можете создавать новые темы
  • Вы не можете отвечать в темах
  • Вы не можете прикреплять вложения
  • Вы не можете редактировать свои сообщения
  •  

Форум "Говорим про Америку"
Форум "Говорим про Америку" Facebook