Страница 1 из 3 1 2 3 Последняя
Показано с 1 по 10 из 24

Тема: appraisal and mortgage

  1. #1
    Резидент
    Регистрация
    26.07.2009
    Сообщений
    108
    Спасибо
    28
    Сказали 15 раз в 10 постах

    appraisal and mortgage

    привет!
    Что-то мучает вопрос, что прямо спать не могу. Агент как-то мутно ответила, посему завтра с утра буду искать другого агента для совета, если смогу. Вопрос такой: за дом хотят 650К, агент советует поставить 690К ибо рынок очень растет. я может даже и не против переплатить, но вот что будет если appraisal выйдет далеко не 690к? доплатить разницу в 40К я не смогу, потеряю ли я свой депозит в 3% (около 21К)?

    речь идет о Калифорнии (Сан Хосе). проблема что недавних продаж в этом месте (95124) было немного и они все таки были ниже чем 500 за sqf в случае detach и 430 в случае attached. Агент во всю говорит что рынок сейчас перегрет. Что в приниципе я вижу что некоторые дома уходят с большой переплаттой (смотрел один таунхаус 1400 sqf в 94040 и его выставили за 689К, а ушел за 745К). Т.е. как бы сама переплата не так страшит, как то что придется потерять 20К.




  2. Бронирование Отелей в США
    Circuit advertisement
    Регистрация
    Always
    Сообщений
    Many




     

  3. #2
    Модератор Аватар для Lucy
    Регистрация
    24.04.2006
    Адрес
    Moldova-Russia-Missouri-Atlanta
    Сообщений
    34,851
    Спасибо
    1,923
    Сказали 11,604 раз в 7,820 постах

    Re: appraisal and mortgage

    за дом хотят 650К, агент советует поставить 690К ибо рынок очень растет
    странный агент. Наверное, хочет больше комиссию. Интересные у вас дела творятся. Хотят $650. Вы хотите предложить $690. Зачем?

    некоторые дома уходят с большой переплаттой (смотрел один таунхаус 1400 sqf в 94040 и его выставили за 689К, а ушел за 745К).
    приезжайте к нам. Тот дом, что мы в 2003 году купили за $129К, сейчас продается за $44К... Single family home, 1,700 sq feet, with garage and a huge backyard.
    23 годa в США and counting!

  4. Эти 2 пользователи сказали Спасибо Lucy за это сообщение::

    Сашок PD (18.04.2012), Юлик (17.04.2012)

  5. #3
    Гражданин Аватар для MikeS
    Регистрация
    31.05.2009
    Возраст
    50
    Сообщений
    8,783
    Спасибо
    1,571
    Сказали 4,790 раз в 2,525 постах

    Re: appraisal and mortgage

    Вообще-то вы путаете понятия appraisal и "цена продажи/покупки". Дом могут "оценить" (appraise) хоть в пять миллионов. Это - "стоимость дома для бумаг", на основе этой цифры банк будет решать, сколько с вас потребовать даунпэймент. Но цена, о которой вы договоритесь с продавцом, от этого не зависит.

    Предположим продавец хочет за дом 650 тысяч. Если у него есть несколько предложений, то покупатели начинают "торговаться между собой", кто даст больше. Но опять же, это зависит от продавца, чье предложение взять. Может быть вы понравитесь ему больше, и он отвергнет другие, более высокие предложения, и отдаст вам за 650. Поэтому если вы действительно очень заинтересованы в покупке ИМЕННО ЭТОГО ДОМА, то да, вы можете предложить чуть больше, хотя поднятие цены на 40 тысяч это too much. Обычно речь идет о нескольких тысячах.

    Потом, когда вы договоритесь с продавцом, вы отправляете бумаги в банк на оформление кредита. Вот тогда и приедет appraiser, который оценит этот конкретный дом. Для чего это делается? Чтобы банк мог предположить, сможет ли он продать этот дом если вы внезапно обанкротитесь. Но повторюсь, это никоим образом не повлияет на ваши взаимоотношения с продавцом.
    Чем коварны вежливость и тактичность — хрен поймёшь, что о тебе думают на самом деле.

  6. #4
    Модератор Аватар для Юлик
    Регистрация
    14.01.2007
    Адрес
    Garden State
    Сообщений
    22,751
    Записей в дневнике
    3
    Спасибо
    6,093
    Сказали 10,397 раз в 4,959 постах

    Re: appraisal and mortgage

    К монахам агента или пусть изьясняется внятно. Может, кто-то уже сделал оффер? А то завтра она предложит 720 заплатить.

    Посмотрите, какое агенство представляет продавца (listing agency). Я почти 100% уверена, что ваш риэлтер работает под той же вывеской.
    "Мы все плод больной фантазии... Лечить нас надо:-). Пошла помою туалет:-)" (c)uienifer
    Доктор пилЮлькин

  7. #5
    Гражданин
    Регистрация
    12.04.2010
    Возраст
    62
    Сообщений
    2,052
    Спасибо
    10
    Сказали 1,140 раз в 729 постах

    Re: appraisal and mortgage

    Цитата Сообщение от DSpb Посмотреть сообщение
    привет!
    Что-то мучает вопрос, что прямо спать не могу. Агент как-то мутно ответила, посему завтра с утра буду искать другого агента для совета, если смогу. Вопрос такой: за дом хотят 650К, агент советует поставить 690К ибо рынок очень растет. я может даже и не против переплатить, но вот что будет если appraisal выйдет далеко не 690к? доплатить разницу в 40К я не смогу, потеряю ли я свой депозит в 3% (около 21К)?

    речь идет о Калифорнии (Сан Хосе). проблема что недавних продаж в этом месте (95124) было немного и они все таки были ниже чем 500 за sqf в случае detach и 430 в случае attached. Агент во всю говорит что рынок сейчас перегрет. Что в приниципе я вижу что некоторые дома уходят с большой переплаттой (смотрел один таунхаус 1400 sqf в 94040 и его выставили за 689К, а ушел за 745К). Т.е. как бы сама переплата не так страшит, как то что придется потерять 20К.
    Вы можете потерять свой депозит только по причинам, написаным на этот счет в вашем офере/контракте. Аппрайзал в типовой сделке к ним не относится. Как Майк уже написал, это из другой оперы.

  8. #6
    Резидент
    Регистрация
    26.07.2009
    Сообщений
    108
    Спасибо
    28
    Сказали 15 раз в 10 постах

    Re: appraisal and mortgage

    Цитата Сообщение от MikeS Посмотреть сообщение
    Вообще-то вы путаете понятия appraisal и "цена продажи/покупки". Дом могут "оценить" (appraise) хоть в пять миллионов. Это - "стоимость дома для бумаг", на основе этой цифры банк будет решать, сколько с вас потребовать даунпэймент. Но цена, о которой вы договоритесь с продавцом, от этого не зависит.
    хотя поднятие цены на 40 тысяч это too much. Обычно речь идет о нескольких тысячах.
    .....
    Но повторюсь, это никоим образом не повлияет на ваши взаимоотношения с продавцом.

    да вроде ничего я не путал. все правильно - в договоре есть appraisal contingency, т.е. если дом оценят ниже предложенной цены я могу выйти из покупки не теряя депозита. именно про это я и спрашивал. Так что весьма влияет на отношения с продавцом.

    про 40К too much, трудно сказать, вот таунхаус выставлялся за 688K, а продан за 751К (http://www.zillow.com/homedetails/10...19510755_zpid/). и это не единственная такая продажа (просто я на него смотрел)

  9. #7
    Гражданин
    Регистрация
    12.04.2010
    Возраст
    62
    Сообщений
    2,052
    Спасибо
    10
    Сказали 1,140 раз в 729 постах

    Re: appraisal and mortgage

    Цитата Сообщение от DSpb Посмотреть сообщение
    да вроде ничего я не путал. все правильно - в договоре есть appraisal contingency, т.е. если дом оценят ниже предложенной цены я могу выйти из покупки не теряя депозита. именно про это я и спрашивал. Так что весьма влияет на отношения с продавцом.

    про 40К too much, трудно сказать, вот таунхаус выставлялся за 688K, а продан за 751К (http://www.zillow.com/homedetails/10...19510755_zpid/). и это не единственная такая продажа (просто я на него смотрел)
    Похоже, что вы все равно что-то путаете со своим депозитом.
    Аппрайзал дает вам право предложить меньшую цену, если дом будет оценен ниже предложенной вами цены или выйти из контракта без потерь, если продавец не согласен с меньшей ценой. Оценка выше предложенной вами цены никого ни к чему не обязывает. Она иногда может быть потом использована для увеличения вам налогов, но это уже из другой оперы.
    У продавца вообще практически нет никаких прав при продаже, кроме торговли за цену.
    "With an Appraisal Contingency, you, the buyer, have the right to request that the purchase price be reduced to match the appraisal or to cancel the contract. If the appraisal comes in at the sales price or greater, the condition is essentially satisfied and the buyer can not cancel the agreement on that basis".
    Перечитайте контракт или выложите, пока мы обсуждаем типовое, а может у вас там все нестандартное?

  10. #8
    Гражданин Аватар для MikeS
    Регистрация
    31.05.2009
    Возраст
    50
    Сообщений
    8,783
    Спасибо
    1,571
    Сказали 4,790 раз в 2,525 постах

    Re: appraisal and mortgage

    Все совершенно верно. Если appraised цена будет значительно ниже того, что с вас хочет получить продавец, то банк вам просто не даст кредит на этот дом. Как я уже писал, appraisal это "средне-рыночная цена данного дома", то есть, грубо говоря, "за сколько банк, если что, может попытаться его продать". Плюс, с какой суммы город будет считать налоги. Но это мало влияет на ваши взаимоотношения с продавцом. Если продавец пытается продать значительно дороже appraised value, то у вас могут быть проблемы получения кредита (как я писал выше). Но если appraised value выше, то это не обязывает вас покупать по этой цене. Просто вы покупаете более дорогую вещь по более дешевой цене. И, кстати, это как раз хорошо для вас в плане получения кредита. Предположим банк требует 20% депозит, или включает PMI пока вы не выплатите 20% от appraised value. Для 650 тысяч эта "граница" - 520 тысяч, а для 700 тысяч - 560. То есть если дом будет appraised в 700 тысяч, то как только ваша сумма кредита снизится до 560 тысяч, с вас будет снят PMI. И, соответственно, если дом будет "оценен" в 600 тысяч, то ваша 80% отметка будет уже 480 тысяч, то есть вам еще нужно будет платить и платить PMI.
    Чем коварны вежливость и тактичность — хрен поймёшь, что о тебе думают на самом деле.

  11. #9
    Модератор Аватар для Юлик
    Регистрация
    14.01.2007
    Адрес
    Garden State
    Сообщений
    22,751
    Записей в дневнике
    3
    Спасибо
    6,093
    Сказали 10,397 раз в 4,959 постах

    Re: appraisal and mortgage

    Цитата Сообщение от DSpb Посмотреть сообщение
    про 40К too much, трудно сказать, вот таунхаус выставлялся за 688K, а продан за 751К (http://www.zillow.com/homedetails/10...19510755_zpid/). и это не единственная такая продажа (просто я на него смотрел)
    Такое бывает - в результате bidding wars, но как правило, они НИКОГДА не начинаются со стратовой цены настолько выше запрашиваемой. При очень хорошем селлерском маркете торговля начинается как минимум с запрашиваемой продавцом цены.

    Вам реалтор что=то говорила о ком-то другом, сделавшем предложение и поднявшем цену?
    "Мы все плод больной фантазии... Лечить нас надо:-). Пошла помою туалет:-)" (c)uienifer
    Доктор пилЮлькин

  12. #10
    Гражданин Аватар для Сашок PD
    Регистрация
    12.01.2010
    Адрес
    Нью-Йорк
    Возраст
    41
    Сообщений
    27,551
    Спасибо
    8,682
    Сказали 12,333 раз в 6,112 постах

    Re: appraisal and mortgage

    Booking.com
    Рынок недвижимости (рост и падение) в Сан Хосе:
    http://www.trulia.com/real_estate/San_Jose-California
    http://www.altosresearch.com/researc...-estate-market

    Агента выкинуть. пусть борется за понижение цены, а не поднятие. Интернет в руки и поиск, поиск, поиск. Не этот дом - следующий. Из полно. Надо только тратить время на поиски и осмотры. Но ведь не три доллара тратим, а более полумиллиона.
    Личное мнение: при покупке дома требуется иметь деньги в запасе на случай какого-то ремонта и переделок дома (скажем, стены покрасить, молдинги, ручки и замки на двери поменять, шторы повесить).

  13. Эти пользователи сказали Спасибо Сашок PD за этот пост:

    Юлик (18.04.2012)

Информация о теме

Пользователи, просматривающие эту тему

Эту тему просматривают: 1 (пользователей: 0 , гостей: 1)

Visitors found this page by searching for:

morgage

Социальные закладки

Социальные закладки

Ваши права

  • Вы не можете создавать новые темы
  • Вы не можете отвечать в темах
  • Вы не можете прикреплять вложения
  • Вы не можете редактировать свои сообщения
  •  

Форум "Говорим про Америку"
Форум "Говорим про Америку" Facebook