Страница 1 из 3 1 2 3 Последняя
Показано с 1 по 10 из 27

Тема: Покупка недвижимости в Калифорнии: сейчас или через год?

  1. #1
    NIM
    NIM вне форума
    Новичок
    Регистрация
    15.05.2007
    Адрес
    Orange County
    Возраст
    34
    Сообщений
    28
    Спасибо
    11
    Сказали 38 раз в 10 постах

    Сообщение Покупка недвижимости в Калифорнии: сейчас или через год?

    ...надо сначала приехать, найти работу, а потом, когда все уже войдет в ритм, покупать себе недвижимость... [из темы "Разговор за недвижимость"]

    Приехал в Калифорнию (Orange County) год назад с супругой, работа у обоих была с первого дня, в ритм вроде бы вошли, сбегать не собираемся - скорее напротив, начали строить серьёзные планы. А именно: покупка собственных метров и заведение потомства

    По словам риэлторов с которыми мы беседовали, а также судя по графикам роста цен и процентов по ипотеке рынок недвижимости в данный момент более чем привлекательный. Именно это сподвигло на отрывание с насиженного места у компьютера и первые шаги в поисках объективной информации и изучение существующих возможностей.



    Если отбросить множество нюансов, то по большому счёту есть два варианта:

    1. Искать и покупать жильё сейчас, пользуясь замершим в нижней точке рынком и ограниченными ресурсами
    2. Подождать годик, подкопить знаний, credit score, savings, down payment и выйти на рынок во всеоружии


    Именно на эту скользкую тему прогнозов рынка недвижимости и ипотеки я бы хотел услышать мнения. Однако тему эту я планирую также использовать также для агрегации различной полезной информации, которая будет мне попадаться на глаза за время поиска, так что ждите конкретных вопросов и ответов о нюансах покупки недвижимости в современное, усложненное кризисом, время.

    P.S. На данный момент мой score - 700, зарплата и накопления позволят взять кредит (первая встреча с Certified Mortgage Planning Specialist послезавтра, цифры взяты из собственного анализа и консультаций с риэлторами) около 300К под 4.5%.

    Peace


  2. Эти 3 пользователи сказали Спасибо NIM за это сообщение::

    baks (21.03.2012), OlgaK (10.11.2010), Кармелита32 (09.04.2012)

  3. Бронирование Отелей в США
    Circuit advertisement
    Регистрация
    Always
    Адрес
    Advertising world
    Возраст
    2010
    Сообщений
    Many




     

  4. #2
    NIM
    NIM вне форума
    Новичок
    Регистрация
    15.05.2007
    Адрес
    Orange County
    Возраст
    34
    Сообщений
    28
    Спасибо
    11
    Сказали 38 раз в 10 постах

    Re: Покупка недвижимости в Калифорнии: сейчас или через год?

    Первый из "конкретных" вопросов: слышал от риэлтора, что в связи с кризисом банки требуют бумаги о возврате налогов (или, иначе, о годовом доходе) минимум за последние 2 года. Есть подозрение, что это требование конкретного банка/агента, а не всей индустрии. В частности, полгода назад я (сдуру, не знал что они будут делать хард чек кредитной истории) получил pre-approval от Ситибанка на 300К под какие-то ужасные проценты. На тот момент у меня не было ни одного tax returna. И хотя это требование не сильно меня беспокоит (вариант 1 может подождать до января-февраля), хочется знать правду. Проконсультируюсь послезавтра у "специалиста".

  5. #3
    NIM
    NIM вне форума
    Новичок
    Регистрация
    15.05.2007
    Адрес
    Orange County
    Возраст
    34
    Сообщений
    28
    Спасибо
    11
    Сказали 38 раз в 10 постах

    Re: Покупка недвижимости в Калифорнии: сейчас или через год?

    Не знаю, разрешен ли копи-паст постов из других тем, но уж сильно хочется повыдергивать ценную информацию (хотя бы для избежания повторения). Начну, а там умные люди (накажут) подскажут.

    Покупка жилья как инвестиция. Очень хочу, чтобы наш первый купленный дом стал в итоге "активом", приносящим доход. На минувших выходных мы рассматривали как вариант квартиру в новостройке в приличном районе, очень хорошие планировки и божеские цены. Однако желание покупать такое жилье практически отпало, после того как узнал, что придется тратить около 1000/mo только на содержание (HoA + MR + Tax). В уме не укладывается как можно платить тысячу долларов в месяц за то, что живешь в "своем" доме (или квартире). Хотя, по оценкам продавцов подобные апартаменты можно сдавать в ренту за 2200-2400..

    Цитата Сообщение от Mikhail Portnov Посмотреть сообщение
    Выгоднее брать то, что имеет больше квартир. Дом с 2 квартирами выгоднее, чем одна квартира. Дом с 4 квартирами - выгоднее, чем с 2 или 3. Дом с 24 квартирами, выгоднее, чем с 10.

    Лет 15 назад можно было купить за 130К кондо с 20% даунпеймента и сдавать без убытка за 1000 в месяц. Сейчас так не выходит - стоимость недвижимости выросла намного больше, чем ее рент. Например, та квартира уже стоит 550К и сдается она за 2000 в месяц.

    Но очень много в окупаемости зависит от цены кредита. Одно дело, брать под 4 процента, и другое - по 8.5

    Вообще в Калифорнии именно сдачей в рент заниматься плохо. Здесь цены на жилье быстро растут и значительная часть навара идет не с арендной платы, а с appreciation.
    Ссылка на пост не прошла - To be able to post links or images your post count must be 10 or greater. You currently have 4 posts.

    По "спроектированной" ипотеке месячные выплаты составят 2600-3000 долларов, т.е. при ренте в 2400 имеем всего небольшой минус, а позже и плюс. Но все то время, пока мы будем там жить, придется "отдавать" 1000 за бассейн, тренажерку и лифт, что кажется перебором.

  6. Эти 2 пользователи сказали Спасибо NIM за это сообщение::

    rain1 (09.11.2010), Кармелита32 (09.04.2012)

  7. #4
    NIM
    NIM вне форума
    Новичок
    Регистрация
    15.05.2007
    Адрес
    Orange County
    Возраст
    34
    Сообщений
    28
    Спасибо
    11
    Сказали 38 раз в 10 постах

    Re: Покупка недвижимости в Калифорнии: сейчас или через год?

    Налог на собственность. Сильно зависит от штата, в Калифорнии вычисляется как 1.2% от суммы последней продажи дома. При этом appreciation (реальная рыночная цена дома) не учитывается.

    Цитата Сообщение от Mikhail Portnov Посмотреть сообщение
    30 лет назад наш сосед по Лос Алтос Джонни купил 20-летний дом площадью 170 кв.м. на участке в 10 соток за 170 тысяч долларов. Недавно он его выплатил, но продолжает жить в доме. Дом стареньки й и неказистенький, но стоит полтора миллиона, а налог на собственность Джонни платит с суммы 350 тысяч потому что власти повышают расчетную сумму не на основе рыночных цен, а по своим правилам, очень щадящим. Есди Джимми продаст дом за полтора миллиона, то новый владелец будет платить в 4-5 раз больше, чем старый.
    Страховка недвижимости. По закону необязательна, но кредит без нее не дадут.

    Цитата Сообщение от Mikhail Portnov Посмотреть сообщение
    Обязательного нет. Но без страховки банк не дает денег. Поэтому, если у человека есть мортгидж, то есть и страховка. В нашей местности стоит примерно от 500 в год за небольшой домик. Больше 1000 в год - это уже должно быть что-то очень приличное.
    От себя добавлю, что если брать кредит с первоначальным платежом менее 20% (FHA), то также добавляется страховка на кредит. В случае с квартирой в 389К мне посчитали ее как 257/mo.

    С чего начать или как найти нужных людей. Еще один очень ценный, как мне кажется, пост Михаила, добавляю в копилку. Мы начали работать с риэлтором по рекомендации (двое коллег купили дом в этом году с его помощью), но я совершенно не в курсе на чем он специализируется (дома или кондо), а также в каких объемах работает (в сравнении с другими риэлторами). Думаю, что для "допуска" в базу легче всего выйти на контакт с русским риэлтором и предложить ему "сотку". На счет брокера, я сразу же получил рекомендацию "человека, с которым я всегда работаю" от упомянутого специалиста по недвижимости и задание выяснить на какую сумму мы можем рассчитывать в финансовом плане.

    Цитата Сообщение от Mikhail Portnov Посмотреть сообщение
    В практическом плане важно со стороны покупателя сделать несколько принципиально важных шагов:

    1. Найти и работать с умелым мортгидж брокером, который знает как срезать углы, но не переходить границ дозволенного. Не нужно идти с тем, кто обещает откатить с навара. Нужно такого, кто имеет настолько сильные позиции с банками и другими лендерами, что они от него возьмут на более льготных условиях клиента, которого не возьмут у подавляющего большинства других. Такого человека надо искать по рефералам, равно как и риалтора.

    2. Если я хочу купить кондо в районе АБС города ИмяРек, то я хочу такого агента, который именно в этом районе покупает именно кондо т больше, чем другие агенты. Эта информация есть на закрытых сайтах, куда имеют доступ только риалторы. Заплатите знакомому риалтору стольник или два за то, чтобы сесть рядом с ним, и выписать из системы тройку именно таких агентов. Потом со всеми тремя поговорите, причем, прямо скажите, что хотите их проинтервьюировать. Посмотрите как себя ведут, насколько Вам с ним комфортно. Тогда у Вас не будет проблем с тем, что процитировано выше. Матерый агент Вам объяснит что к чему заранее. Но чтобы знать детали, он должен специализироваться. One size fits all риалтор при любой экономике ведет к большим проблемам.
    Home Owner Association (HoA). Первый раз услышал об этом когда подбивали платежи за квартиру в новом жилом комплексе, оказалось что "HoA" стоит аж 549/mo! Все потому, что в комплекс входят модный бассейн, фитнесс и место для проведения вечеринок. Решил, что надо искать место без HoA. Однако на форуме вычитал, что HoA это не только дополнительные платежи за поддержание общей жилой инфраструктуры, но возможно и дополнительные ограничения по домовладению :

    Цитата Сообщение от Mikhail Portnov Посмотреть сообщение
    Есть два аспекта - финансовый и политический.

    В ассоциации есть месячные платежи, идущие на подстрижку газонов, полив, освещение, вывоз мусора, и проч. Сумма относительно небольшая. Владелец дома вне ассоциации обычно за то же самое заплатит больше.

    Несвобода в ассоциации состоит в том, что она в интересах группы заставляет индивидуальных членов придерживаться некоторых правил игры. Вы не сможете оставить газон без полива, поскольку это снижает стоимость домов соседей. Ассоциация Вас будет беспощадно штрафовать за это. Вы не можете выкрасить дом в такой цвет, какой Вам нравится, без разрешения ассоциации. Ну, и, так далее. Кроме того, с точки зрения инвестора, ассоциация может резко ограничить свободу сдачи дома, например, установив пару правил типа
    - первые два года нельзя сдавать, только жить самому (я знаю такие ассоциации в Аризоне, например)
    - общий процент домов в ренте ограничить, например, 30%
    Цитата Сообщение от Partner Посмотреть сообщение
    Бывают просто строгие правила, а бывают явно бредовые.
    Регламентирование цвета занавесок на окне можно понять и пережить.
    Но бывает так, что заставляют регистрировать всех ваших гостей или решают когда к вам могут приходить гости, а когда нет...
    Если для вас это приемлемо, то даже не раздумывайте - вступайте в HOA.

  8. Эти 7 пользователи сказали Спасибо NIM за это сообщение::

    Alexnazi (12.06.2011), Dimis (15.02.2011), Jalla (14.11.2010), Julles (17.03.2012), mardel (02.04.2011), rain1 (09.11.2010), steel0505 (13.01.2012)

  9. #5
    Резидент Аватар для LenaH
    Регистрация
    21.08.2009
    Адрес
    Israel
    Возраст
    32
    Сообщений
    113
    Спасибо
    109
    Сказали 27 раз в 14 постах

    Re: Покупка недвижимости в Калифорнии: сейчас или через год?

    Pishite zamechatelno Prodoljayte pisat!!! Moi muj hochet pokupat nedvijimost dla investiziy, tak vi otvechaete kak raz na interesuyushie mena voprosi SPASIBO vam za eto

  10. #6
    NIM
    NIM вне форума
    Новичок
    Регистрация
    15.05.2007
    Адрес
    Orange County
    Возраст
    34
    Сообщений
    28
    Спасибо
    11
    Сказали 38 раз в 10 постах

    Re: Покупка недвижимости в Калифорнии: сейчас или через год?

    Новости. Получил от риэлтора список из более чем 200 позиций, подпадающих под наши изначальные критерии: кондо/таунхауз/хауз до 400К, по городам Irvine/Aliso Viejo/Laguna Hills/Lake Forest/Mission Viejo/Rancho Santa Margarita. Мы решили отбирать жилье по двум категориям:

    1. "Инвестиция" - дешевое (но не убитое), с перспективой роста value. Идея в том, чтобы не обременять себя большим кредитом, а взять что-то поспокойней, выплатить в течение 3-5 лет и потом (или раньше) переехать в более просторное жилище. Основные критерии: низкая цена, приемлемое состояние, хорошие перспективы appreciation и rent value.
    2. "Гнездышко" - цена выше средней, соответствие нашим минимальным требованиям, наличие какой-нибудь особенности или изюминки. В этом варианте привлекает максимально доступная или близкая к нему сумма кредита (за качество жилья), чтобы воспользоваться низким рейтом и платить его не спеша, возможно все 30 лет. Собственно, дом для жизни. Основные критерии: список умеренных требований по интерьеру/экстерьеру, наличие "фишки" как близость к океану/большая ванна (сложно найти в таком ценовом диапазоне)/высокий метраж/панорамный вид на воду или горы/новая постройка/что-нибудь еще.


    Кстати, после просмотра большого количества объявлений начинаешь лучше понимать, какие факторы влияют на цену - рекомендую тем, кто не знает с чего начать.

  11. Эти 6 пользователи сказали Спасибо NIM за это сообщение::

    Alexnazi (12.06.2011), baks (21.03.2012), enivid (14.11.2010), Jalla (14.11.2010), Juliaq (09.09.2012), steel0505 (13.01.2012)

  12. #7
    NIM
    NIM вне форума
    Новичок
    Регистрация
    15.05.2007
    Адрес
    Orange County
    Возраст
    34
    Сообщений
    28
    Спасибо
    11
    Сказали 38 раз в 10 постах

    Re: Покупка недвижимости в Калифорнии: сейчас или через год?

    Еще несколько наблюдений после просмотра большого числа объявлений (для многих могут оказаться очевидными вещами, впрочем):

    • Отдельный (detached) дом до 400К в данной местности купить можно, но большой риск нарваться на какие-нибудь неприятности в виде протекающей крыши или стройки рядом. Другими словами, дом за такие деньги не может быть хорошим - скорее всего, мы сосредоточимся на кондо.
    • Цена за квадратный фут колеблется в среднем от 200 до 300 долларов (2150-3230 кв м). Встречаются также варианты за 170 и 400, но это скорее исключения.
    • HoA за кондо в среднем колеблется от 250 до 350 долларов (э-эх, когда-то мы снимали супер-уютную квартиру в приличном районе Минска за 160 ...) Многие дома (по крайней мере, в этой ценовой категории) имеют нулевую HoA, что наверняка еще раз свидетельствует о больших затратах которые потянет за собой постройка 197х года.
    • Очень много Short Sale, не считал точно, но по ощущениям процентов 50-60. Видимо, популярный способ избежать Foreclosure. Складывается впечатление, однако, что цена таких квартир не сильно снижена, в пределах 10%. Многие не-short sale объявления также пестрят рекламой, что они "standard sale", а не foreclosure. Мне еще предстоит узнать от риэлтора, где тут подводные камни.


    Забыл упомянуть еще один критерий для выборки, которую я изучаю - минимум 2 bedroom 1 bath. Площадь не ограничена фильтрами, но редко встречается менее 1000 кв. футов (93 кв.м.).

  13. Эти 6 пользователи сказали Спасибо NIM за это сообщение::

    Alexnazi (12.06.2011), enivid (14.11.2010), Jalla (14.11.2010), Pupsic (17.11.2010), Red_wolf (16.01.2011), steel0505 (13.01.2012)

  14. #8
    NIM
    NIM вне форума
    Новичок
    Регистрация
    15.05.2007
    Адрес
    Orange County
    Возраст
    34
    Сообщений
    28
    Спасибо
    11
    Сказали 38 раз в 10 постах

    Re: Покупка недвижимости в Калифорнии: сейчас или через год?

    Может мой риэлтор читает этот форум? Только что позвонила и мы общались по разным вопросам минут 40. Вот что я узнал нового:

    • Short sale - скидок как правило нет, банк проводит оценку дома и разрешает продавать по рыночной цене. При этом продавцу как правило прощают часть долга по ипотеке. Минусы таких "коротких продаж" для покупателя в том, что закрытие может растянуться на 3-6 месяцев, так как банк будет придирчиво проверять все офферы, чтобы снова не получить банкрота. Также, есть вероятность дополнительных платежей. Например, если жилец не платил HoA или не делал ремонт в течение какого-то времени (так как он банкрот), то покупателю придется покрыть эти выплаты. Стандартная продажа (standard sale) в этом ракурсе выглядит плюсом, как более быстрая и менее нервотрепная покупка.
    • Квартиры продаются всегда без мебели, но все что "прикручено" как правило остается. Т.е. кухонную мебель, занавески/карнизы на окнах, лампы и осветительные приборы прикрученные к потолку/стенам, паркет и подоконники не вывозят
    • Нулевая mello roos (ежемесячные муниципальные выплаты) означает не разбитые дороги и отсутствие школ в округе, а тот факт, что поселение уже достаточно зрелое (старше 30 лет) и стоимость инфраструктуры уже выплачена. Я думал, что mello roos идет на покрытие текущих нужд города, а оказалось это скорее выплата кредита на постройку всяческих общественных удобств, которая в теории рано или поздно закроется. Хорошая новость.
    • CUL-DE-SAC - это тупиковая улица.
    • Привлекательные квартиры и дома могут получить несколько офферов от покупателей (и инвесторов). В таком случае продавец (а в случае short sale или foreclosure - банк) будет решать, какой оффер принять. В таких случаях предпочтение отдают тем, кто предложил: 1) больше кэша (даун пеймент) 2) больше денег (сверх заявленной стоимости). Таким образом, даже если вы нашли что-то очень подходящее, может статься что покупка сорвется из-за более сильного предложения от другого покупателя. В настоящее время, однако, рынок достаточно пассивный и такие сценарии случаются не часто.
    • Irvine и окрестности - все могут похвастаться очень хорошими школами.

  15. Эти 8 пользователи сказали Спасибо NIM за это сообщение::

    akmaldark (14.11.2010), Alexnazi (12.06.2011), Jalla (14.11.2010), OlgaK (14.11.2010), Pupsic (17.11.2010), steel0505 (13.01.2012), tass13 (06.03.2012), Александръ (14.11.2010)

  16. #9
    NIM
    NIM вне форума
    Новичок
    Регистрация
    15.05.2007
    Адрес
    Orange County
    Возраст
    34
    Сообщений
    28
    Спасибо
    11
    Сказали 38 раз в 10 постах

    HomePath® Mortgage Financing

    Обнаружил интересную программу по ипотеке - HomePath. Как я понял, предлагаются эксклюзивные условия по кредиту при покупке дома, состоящего в их списках.

    • Низкие требования к кредит скор (660)
    • Небольшой первоначальный взнос (3% для себя. 10% для инвесторов)
    • Гибкие условия кредитования (fixed/adjustable/interest-only)
    • Деньги для даун пеймент могут быть как из собственных сбережений, так и подарком, пожертвованием или отдельным кредитом у работодателя или другой организации!


    Ссылка - http://www.fanniemae.com/homepath/financing/index.jhtml

  17. Эти пользователи сказали Спасибо NIM за этот пост:

    steel0505 (13.01.2012)

  18. #10
    Модератор Аватар для Mikhail Portnov
    Регистрация
    24.01.2006
    Адрес
    Mountain View - Silicon Valley, CA
    Возраст
    61
    Сообщений
    7,465
    Записей в дневнике
    15
    Спасибо
    719
    Сказали 92,083 раз в 3,806 постах

    Re: Покупка недвижимости в Калифорнии: сейчас или через год?

    Booking.com
    Цитата Сообщение от NIM Посмотреть сообщение
    Забыл упомянуть еще один критерий для выборки, которую я изучаю - минимум 2 bedroom 1 bath. Площадь не ограничена фильтрами, но редко встречается менее 1000 кв. футов (93 кв.м.).
    Меньше 2-х туалетов не берите - и сдавать и продавать намного труднее. Бедрумы только раздельные, с отдельными входами. Представьте, что Вы сдаете эту квартиру 2-м руммейтам, совершенно чужим людям. Чем больше они друг от друга изолированы, тем легче сдать.

  19. Эти 6 пользователи сказали Спасибо Mikhail Portnov за это сообщение::

    Alena1980 (16.01.2012), Alexnazi (12.06.2011), Julles (17.03.2012), steel0505 (13.01.2012), tass13 (06.03.2012), Александръ (14.11.2010)

Информация о теме

Пользователи, просматривающие эту тему

Эту тему просматривают: 1 (пользователей: 0 , гостей: 1)

Visitors found this page by searching for:

Fannie Mae - HomePath

Fannie Mae Homepath

Fha

стоит ли покупать до в ипотеку

Социальные закладки

Социальные закладки

Ваши права

  • Вы не можете создавать новые темы
  • Вы не можете отвечать в темах
  • Вы не можете прикреплять вложения
  • Вы не можете редактировать свои сообщения
  •  

Форум "Говорим про Америку"
Форум "Говорим про Америку" Facebook